楼市“加息潮”来了？深圳、杭州、苏州、宁波多家大行在行动！监管又下狠手了

房地产市场自带话题热度，在“房住不炒”的政策背景下，近日，又有多则消息值得关注：

1、 继深圳五大银行集体上调房贷利率后，杭州、宁波、苏州等地多家银行上调房贷利率 ；

2、涉房金融监管持续收紧，监管叫停备案基金子公司房地产供应链类产品；

3、4月二手房迎来拐点，价格涨幅回落。

业内人士分析指出， 房贷利率上行仍有空间，二手房市场降温状况或将在下半年传导到新房市场。

//  杭州多家银行上调房贷利率 //

澎湃新闻报道称，近日， 杭州多家银行上调房贷利率。调整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。 此前利率在首套5.2%、二套5.38%的水平。

杭州的中介证实了这个消息，“现在是四大行开始上调，其他银行可能也会在这几天跟进。”

在浙江，宁波多家银行也开始行动。据了解， 宁波工行、农行、中行、建行、交行于近日上调了房贷利率，首套房由5.35%上调至5.45%，二套房由5.6%上调至5.7% 。即首套房与二套房均分别上涨了10个BP。

上海证券报称，苏州地区的中介也收到了房贷利率要上调的通知，不过还未明确具体数据。

一家当地房地产中介表示，各家银行的调价幅度基本同步。“没上调之前的首套房贷利率普遍是5.1%或者5.15%，大部分银行透露出来的消息是，会上调至5.65%。”该中介表示，经过这个周末，下周一各家银行应该会发出明确的价格。

多个苏州中介表示，目前中介圈流传的一张“姑苏分中心承办银行商贷利率表”显示，调整后的房贷利率并不低。其中， 建设银行、农业银行、工商银行和中国银行的首套房贷利率均5.7%起，二套房贷利率均6%起。

利率的调整影响了购房者的钱包。以杭州的首套房贷款利率来算，假设贷款300万，等额本息30年还款。

如果购房者买的是首套房，调整后还款总额约606万元，月供16846元。而调整前，还款总额为593万元，月供16473元。还款总额增加了13万元，每个月多还款186元。

如果购房者买的是二套房。那么还款总额同样增加13万元，每个月多还374元。调整前后，差了一辆经济型小汽车的钱。

//  深圳五大银行集体上调房贷利率 //

深圳是除广州之外，第二个房贷利率全面上调的一线城市。

5月初，中国建设银行深圳市分行下发通知，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.1%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.6%），相比之前分别上调15BP和35BP。安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP（相当于4.95%）。

在建行上调房贷利率后，深圳多家银行也相继跟进。

据第一财经报道，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率，首套房贷利率上调15BP（基点）至5.1%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35BP至5.6%（LPR+95BP）。招行深圳分行等部分股份行也跟进调整。

据融360大数据研究院统计， 目前深圳地区已有近10家银行分支行执行首套5.1%，二套5.6%的利率水平 。这意味着，深圳市场上便宜房贷已是稀缺资源。

股份行中，招行深圳分行也已上调；不过邮储、民生、平安等银行深圳分行却暂时“按兵不动”。

  //  房贷利率还有上行空间 //

融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年5月（数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日）， 全国首套房贷款平均利率为 5.33%，环比上涨 2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。

21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。

近一年全国首套和二套房贷款平均利率走势

（来源：融360大数据研究院）

对比数据发现，实际上一线城市即便房贷利率已经上调，在全国来看的话，利率水平仍然低于全国平均值。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，根据判断， 在今年“有保有压”的结构性信贷政策下，未来房地产信贷环境会进一步趋紧，居民房贷利率还有上行空间 。

//  涉房金融监管持续收紧 //

2021年以来，涉房金融监管持续收紧的态势明显。

据21世纪经济报道称，在“房住不炒”政策下， 基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品 。这类产品的主要表现形式为，基金子公司向保理公司买入其持有的购房尾款资产，待资金回流后持续性投资新的购房尾款资产。

其实，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商资管的资管计划作为通道的非标融资业务早已经被严格禁止。但实际操作层面并未完全杜绝，仍有机构绕道操作，上述这种循环购买购房尾款的形式是其中一大典型。

此类资管计划，因不属于《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》规定中列举的禁止投资范围，此前未被视作违规，但近期，基金业协会已然注意到这一现象，并上报至监管部门。如今，又明确通知基金子公司明令禁止这一操作，须与房地产调控政策相结合。

一位券商资管人士表示， 不止基金子公司，目前已经不能再开展此种结构的业务。 “监管非常重视以各种违规形式绕道向房地产输送资金的行为，非标通道更是严格整治的类型。”

从今年起，监管事实上就在严查。比如1月开始严查一线城市严查经营贷违规入楼市，3月银保监会、住建部、人民银行三部门则联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，全面“围堵”个人违规挪用经营贷购房行为；涉嫌违规炒房机构“深房理”日前被深圳七部门联合调查；多地开展的房地产市场专项整治也将个人违规使用信贷资金等列为专项整治重点。

//  新房涨幅扩大，二手房迎来拐点  //

统计局数据显示，4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，二手住宅涨幅有升有落。

一线城市数据中，北京、上海、广州和深圳新房价格环比分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%；北京、上海和广州的二手房价格环比则分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

其中， 一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。 深圳在推出二手房指导价后，房价环比首次零增长，明显得到控制。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，4月份二手房市场拐点出现。一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄，主要是一二线热点城市调控效果持续显现，叠加市场季节性回落，市场预期减弱，带动4月份二手房市场在3月见顶后回调。　

//  二手房市场降温将传导至新房市场 //

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前热点城市信贷额度全面收紧，二手房贷款收得更紧，利率也有所攀升。按照此逻辑， 预计下半年二手房市场将会降温。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，二线城市多数还是以新房市场成交为主，一线城市的二手房成交占比则达到七成以上。 二手房市场价格涨幅回落，将会在下半年逐步传导到新房市场，从而引导整个房地产市场的房价稳定。

许小乐表示，2020年房地产的超预期繁荣，本质上来自利差和价差带来的套利需求，房价上涨是在宽松流动性之下的短期应激反应，显然不可持续。当前中央政策正在引导地方政府转变，倒逼地方政府降低对房地产的依赖，并通过调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策回归常态， 这些都代表着房地产市场的资本红利时代将结束 。

（Wind综合21世纪经济报道、上海证券报、中国新闻网、经济参考报、澎湃新闻等）

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