从清盘的角度来考虑目前万科是否足够低估

为便于比较选取2014、2020二个年度，在这二个年度万科管理层均增持了股票。本次清盘计算是粗线条的，因此忽略了占比不高的。

物业、物流、商业等业务，仅聚焦于房产开发。计算数据来自于2014、2020年报。

清盘计算的基本思路是：
a、以现价买入所有万科股票（即市值）；
b、偿还所有负债；
c、按当年价格卖出所有房子，包括在建的和规划中的；

2020年：

市值：3158亿
负债：15200亿
货币：1952亿

即清盘万科需支付：3158+15200-1952 = 16406亿。

在建项目：6,380.8万平米
规划项目：3,127.4万平米
旧城改造：363.4万平米

规划和在建商业项目：435.4万平米

总计：10307万平米

即房子需要卖15917元/平米（16406亿/10307万平米），清盘才能回本。

2020年销售情况：7,041.5亿元/4,667.5万平米 = 15087元/平米。

结论：以当前这个价格来清盘万科，姚老板应该是不会参与的。

2014年：

市值：随机选2014.10.31日收盘价9.4元，9.4*11,037,507,242 = 1038亿
负债：3925亿
货币：627.2亿元

即清盘万科需支付：1038+3925-627 = 4336亿。

在建项目：2776万平米
规划项目：3801万平米

旧城改造：295万平米

总计：6872万平米

即房子需要卖6310元/平米（4336亿/6872万平米），清盘才能回本。

2014销售情况：2,151.3亿元/1,806.4万平米 = 11910元/平米

结论：姚老板来了。

本人持有万科，也一直认为万科是低估的，但按上述清盘来计算，似乎万科低估不到哪里去。是哪里出了问题？愿大家不吝赐教。从数据上来看2020年的规划项目权益面积太少了，甚至比不上2014年，是我数据搞错了？

长乐未央

实际上你这些变量里面，变化最大的就是负债。从3925亿到15200亿。

这其实不是万科的土地储备增加了，而是以合同负债为主，也就是说所谓的负债，大部分都是卖出去的房子，因为还没交付，只能放到负债里。

2020年年报里面，1.6万亿的负债，其中1.3万亿是短期负债，短期负债里面6300亿是合同负债，就是卖出去的房子，还有近4000亿是应付承包商等的欠款，这个是可以合理拖延的。

万科的实际资产负债率是很低的，百分之十几。

三千亿市值的公司，直接用土地储备去算，14年可能可以，因为毕竟规模小，而且地价仍在高速上涨。

20年就不行了，规模太大，而且房地产市场实际上已经逆转，不按土地储备评估公司价值了。

要按你这种算法，谁买的地越多，谁的价值越高，但是中国目前的房地产市场，并不是这样的，很多地实际上是没有任何价值的，面粉比面包贵太多了导致开发没有价值，值钱的是面粉加工到面包的这个过程，还有后续给面包保温的价值（也就是物业），这都是包含万科这个公司里面的。

这就牵涉到按营业收入估算万科价值的问题。

沉淀的资产+营业收入×百分比，就是万科的价值，我算过，肯定有低估，但是低估的不多，起码对于小股东来说，如果不能把沉淀的资产套出来，万科只能算一个合理估值的企业。

优秀+合理估值，已经满足巴菲特的持股标准了。

szsj

你这样算账，人家不这样算。肉都烂在锅里，不亏完不清算，小股东干瞪眼。

realbean

房地产算是永续行业，估值仁者见仁智者见智。房价跌一半，会不会破产倒闭，这是买地产股需要思考的问题，我觉得万科不会倒闭，所以买了。

tigerhu12399

清盘作为一种思维训练，评估上市公司的估值，无可厚非，但是因为实际不可能发生，按照这条道路走下去很容易掉到价值陷阱里面。

香港股市里面有一大把PB 0.2，0.3的房地产股票，但是你是不可能吃到这个折价的。

花过水无痕

看到砸到野蛮人头上的金箍棒后，我很奇怪还有人想去大圣头上揪毛的想法。

有编制的妖怪们，根本就不需要像野生不法妖怪们吃唐僧肉才能长生，嗯说错了是通过股价上涨和分红才能赚得收益。

你所认为的上市公司，不过就是他们的提款机，不是控股股东就是韭菜。

yzfy2013

清盘不需要考虑市值，清盘跟市值没有任何关系，应该就是万科本身的资产全部变现了，还掉债务以后再分给股东。

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