“集中供地”的假象与真相

来源 | 地产风声文|内幕君
从2月份“热点城市供地两集中”消息传出，到现在部分城市完成“集中供地”首演，已经近百天。
 对于这项本想加持“房住不炒”的政策的百日秀，质疑和批评的声音不少，大家觉得： 它将市场催得更热。 判断依据很简单，就是土拍本身的火热程度，抢面粉的更多了，面粉价更高了。 比如：北京土拍，25宗地块，报名房企累计超过200家。首日12宗地有7宗地进入最终的竞高标准住宅建设方案环节；上周杭州土拍，57宗地有7成拍到“封顶+自持”，竞自持的比例，最高竟达40%；再早一些的重庆土拍，最高拍出130%的溢价，有一半地块溢价率超50%。 事实真是这样吗？ 

 
截止到今天，22个热点城市中有7个完成了“集中供地”后的土拍首秀，这些城市包括：  长春、沈阳、重庆、无锡、广州、杭州、北京。  但大家会觉得奇怪，长春、沈阳甚至广州的土拍好像没什么声音，而关于重庆和杭州土拍火热的消息铺天盖地，由此给人一种感觉：“两集中”后的土拍特别癫狂。 狗蛋说，这是“幸存者偏差”。 大家只看到媒体选择性报道、筛选后的信息，然后无视那些被筛选掉的关键信息，于是产生了不全面的认知。 事实是，目前谈论“两集中”供地催热楼市为时尚早。 你想啊，涉及集中供地的名单里有22个城市，到目前也才三分之一完成首秀，局部反应不能代表全局。首秀的7个城市中，其实冷热参半： 

广州推出48宗地，地价触顶进入摇号的只有4宗，比流拍的6宗还少； 长春推42宗地，有2宗流拍，30宗底价成交，成交的40 宗地总体溢价率4.8%； 沈阳本来要推25宗地，3宗没人报名流拍，剩下的22宗地，人家只花两个小时全拍完了，溢价率最高也就20%左右，有三分之一底价成交。

 
而热乎的重庆、无锡、杭州，离不开某些因素的耦合。 重庆和无锡拿出的地，成色好的不少，出现较高溢价实属正常。
重庆“面粉”最近几年都是供不应求状态，此次推出的地块加上第一季度已成交的，已经占到全年供货6成，买家担心错过再等一年。
同时，重庆不像其它热点城市“限地价”，所以一些特别好的地，拍着拍着，房企杀红了眼，就拍出了超120%的溢价率。 杭州市场则很魔性。 最近几年，杭州人买房最大的感受是，“西湖的水我的泪”，从南摇到北，从白摇到黑，还在摇…… 开发商最大的感受是，限地价、竞自持到限房价，要在杭州赚到钱好难。但大家还是舍不得在长三角的重点城市失去话语权。 其它热点城市，一宗地的竞买保证金是起拍地价的20%，比如20亿的地，想参拍要先交4亿，对差钱的中小房企不太友好。杭州的“门票”便宜多了，保证金最高的，也才5000万一宗。 这就让中小房企都能获得入场资格，多些拿地机会。拿这次土拍来说，除了滨江、融信、融创吃大块肉外，还有很多小房企也捡着肉了，比如：  宋都、银城、广宇、温州时代、中天、众安、杭房。  玩游戏的多了，游戏自然热闹。 数据显示，50几宗地里头，参拍房企超过20家的有7成。

 目前看，“两集中”后的“土拍热”是一个伪结论。 狗蛋小声“哔哔”：没有“两集中”的时候，22个热点城市里的热点城市土拍，但凡拿出好点的地块，就没见过冷的。 但架不住被拿来炒预期，数据不会骗人，“看多”的情绪却会传导。 有人会说，这个政策没把地价压下来，它就是失败的，不合理的。 咳，人家的目标是稳地价、稳房价、稳预期。稳，就是在合理范围内波动，不代表只能降不能微涨。 说“集中供地”助推楼市的，忽视了一个事实逻辑，即局部土拍热是地方抢出货和房企抢补仓，两次踩踏造成的，不会成为常态。 一年只能集中买卖3次 ，这就导致各城市出货时间重叠，供货方难免会拿些好货抢节点，4-5月可以说是一年里最好的节点。这个时间点拿的地，可以在年内就转化成可售货值，开发商的拿地积极性更高。 不仅融创“撒钱”四处买，越秀、滨江、融信这些肩部房企同样补仓忙。 卖家贩售的好货多了，加上买家购买意愿更强，集市显得异常热闹。 上面制定“两集中”的初衷是三稳，效果如何关键在执行层，在地方。目前不少声音认为得反思这个政策。 狗蛋说，求锤一定得锤，“补丁”估计已经在路上了。 

 说集中供地助推楼市，狗蛋觉得这是主要矛盾没抓对。 不过，它助推地产行业加速洗牌倒是真的。 最近，地产圈小伙伴隔三差五能看到融创拿地，广州、无锡、重庆、杭州4个城市的土拍，融创场场都到，每场都有斩获。 据狗蛋的不精准统计，这4场土拍，融创撒币400亿左右。
昨天北京首日土拍，融创又拿地了。 老孙这撒钱方式是众多中小房企不敢想象的，也操作不来。 集中供地让房企买地方式改变，从原来“游击战”到现在集中采购，大家凑钱的时间缩短，并且因为城市供货“踩踏”，竞买资金需求量也成倍上升，这就导致：  资信好的大房企从正规渠道拿便宜钱，然后买买买；中小房企继续被挤压到暗箱里，想拿地只能去借更贵的钱。  本来行业就存在这么个生态链，集中供地加速了生态链里底端房企的消亡。有消息称，前融利息涨到15%了。 今天的北京土拍还显露另一个行业趋势：房企联合拿地更密切。 北京挂牌25宗土地，54家开发商参与，出现了37个联合体，他们的报名参拍次数达87次，金地+华润+保利组合报名了21宗地。 金华保“铁三角”之外，还有各种花样组合，比如粤系之间的携手：万科+华侨城、卓越+华发、越秀+华发；再比如三个广东人带一个福建人的组合：卓越+阳光城+华侨城+雅居乐。 杭州土拍，表现最抢眼的同样是一对组合：融信滨江联合体，拿地斥资超170亿。 当各诸侯开始合纵连横，意味着竞争进入白热化阶段。 北京土拍一堆组合裹挟之中，有道独特的风景：
中海一片雪花独自闯天涯，自己报名了18宗地，光保证金都得掏出上百“小目标”。
这也是众多中小房企不敢想象的。 有媒体统计了参拍宗数排行情况，狗蛋发现，排在前十位的只有旭辉一家民企，其余都是有国资背景的企业。 之所以如此，一方面是北京的游戏门槛比杭州高，保证金比例20%，以25块地总起拍价900亿计算，要全部参拍得交180亿保证金，放在杭州，保证金最多不超过12.5亿。 另一方面原因，这次集中供应的地块首次引入了房屋销售价格引导机制，竞拍之前，相关部门就测算了房子未来售价，开发商拿地后得做出价格承诺才能办理预售证，和原来预售阶段“指导”不同，现在前置到拿地阶段了，想让大家拿地更为理性。 土拍现场，大鳄厮杀起来还是没那么理性，多宗地进入最后的竞高标准住宅建设方案，能触顶的都触顶了。 看来面粉还是不够多，而帝都人民的购买力足够强。 财力及利润管理水平不行的中小房企，多数只能望京生畏。 

 5月8日，热点城市成都公告了今年第一批次集中供地情况，将有40宗地推出。 但有些房企已经输在起跑线。 一个多月前，成都发布楼市新政，其中有一条规定：禁止“三条红线”超标的房企参与土拍。 当前的地产行业，让狗蛋想起他曾经养鱼的画面：  鱼缸里的鱼多了水混，没有更好的办法之前，总有些鱼会被抓出来喂猫。 ‍‍
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