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高能预警！红盘业主抱团降价，杭州倒挂成笑话？
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来源： 米宅 （本文不代表金融纵横谈立场）1大家好，我是大白。杭州首场土拍结束了，但热度持续输出中。自媒体们忙着分析热门地块，热门地块周边小区忙着涨价。 如洪水猛水般的摇号大军开始算计哪个地块一二手倒挂厉害，将来就摇哪个新盘。 这是杭州土拍之后，有人总结的此次土拍产生的新倒挂红盘的倒挂价差，最高达到4万元/平米。杭州人陷入了怪圈，陷入了一二手倒挂的怪圈。 在杭州，因为一二手倒挂！摇到就赚到！ 已经到了妇孺皆知的地步。 这世人皆知的赚钱门道究竟有几分真，几分假呢？ 我们就从最新成交的几块倒挂地说起。 2先看钱江世纪城的两宗地块 ，其中一块是被融信拿下，精装限价47000元/㎡，它就在曾经的倒挂红盘创世纪的隔壁。按照业内估算，它将有3.8万/㎡倒挂。按照100㎡计算，将来如果摇中，立马就赚380万！于是我赶快打卡贝壳APP，找到这块地的隔壁小区 创世纪。 目前在售房源48套，其中挂牌价最便宜的一套单价是 81977元/㎡ ，最高的已经突破11万，是 114614元/㎡ 。 然后，我看了一下这套挂牌单价最便宜的房源时间轴——房源挂牌只有三个月，最近调价是土拍当天，下调26万。我又随便点开几个在售房源，近期大幅下调价格的房源占比在30%。有的房源2月内降价超过200万，下调幅度超过20%，且 频繁操作，涨跌很随意。 我就费了点时间，把这45套房源时间轴和带看变化都看了一遍，有几点发现： 1、在3月初有一次相对集中的房源挂牌上架，也就是在这个时间点 ， 这个小区基本上没有挂牌价低于8万/㎡的房源了。 2、3月下旬有一次非常明显的集中上调价格的行为，上调频繁，且幅度很大。 3、5月土拍前后，有一次非常明显的集中上调价格的行为，但，上调幅度不大。 因此，小区业主联合炒作房价、哄抬房价的行为还是比较明显的。 但，后续哄抬房价的力量明显乏力了。 毕竟挂牌均价已经抬到了9万/㎡，而实际成交价均价还不到6.5万/㎡，且成交量极少。4、 48套房源中诚心卖的房源很少，不超过5套。 但想趁着土拍的卖掉的意图还是非常明显的。 比如某套房源是在在4月12号入选必看好房，并在土拍当天降价26万，最近一周带看13次。 如果不是凑巧，那这就是非常明显的炒家卖房的手法。 或者这么说有点不准确，实际上这个小区从挂牌、涨价、降价到带看量的水分，都能看到炒房客做杀猪盘的影子，都能看到游资想要撤退的意愿。 更有意思的是， 创世纪 ，是杭州著名的倒挂红利盘。这个小区在2018年有两次摇号开盘的记录，分别是6月，精装均价34700元/㎡超2万人报名，中签率3%；8月，精装均价38300元/㎡，2000人报名，中签率6%，参照当时媒体所写的内容，“周边二手房的价格接近5万元/㎡”，所以，因存在1万/㎡的倒挂红利，被当时的圈内人评选被2018年最值得摇号的十大红盘。这是当时媒体对创世纪摇号的记述，当时盛况可见一斑。创世纪在2020年10月交付。在当时在二手房网站上，会看到创世纪的挂牌价在 4万/㎡—7万/㎡ 不等。当时周边的龙湖天璞 挂牌均价60088元/㎡ ， 成交均价45770/㎡ ，月均成交套数在3-5套。融创时代奥城 挂牌均价61837元/㎡，成交均价54160/㎡ 。我查阅去年某媒体的文章，里面提到，周边二手房门店中介介绍说，当时龙湖天璞成交的房源均价基本在5.7万元/㎡左右；融创时代奥城未满两年的房源成交均价大多在5.7万元/㎡左右，而满两年的房源成交均价，基本在6万元/㎡左右，最高达到64317元/㎡。中介给出的成交价格明显比各大APP网站的成交记录要高1万/㎡+。那么我们把时间拉回到当下，2021年5月，是什么情况呢？ 这是我爱我家APP上创世纪挂牌和房价走势图▼ 我爱我家APP显示其挂牌均价是84469元/㎡，成交均价是75700元/㎡，有成交记录是从去年11月开始， 成交均价一直是75700元/㎡，起点很高，房价平稳。 再看龙湖天璞、时代奥园的挂牌和房价走势图 ▼ 我们再对比其它中介平台APP上相关的挂牌和成交价， 发现差别还挺大。 下面是贝壳APP上的数据。 贝壳大概从去年年中开始，就 不再显示、杭州二手房的成交记录、成交均价以及挂牌指导价了。 现在想要知道最新的成交价格，除了登陆贝壳内网，就只能问中介：当然不是不信任中介，只是这种口口相传的相传的信息难免会出现误差。比如说，如果这个中介小哥记错了成交面积呢？如果这个中介也只是听说或记住成交价最高的一套呢？所以， 当市场信息不透明的时候，来自一线的市场信息一定是不准确的。 虽然在贝壳上没有找到成交信息，但是我们还是可以从一些数据窥探到一点点成交情况。 这是时代奥城周边门店近三个月成交套数记录 ▼ 从这个数据基本上可以看出， 这个自带光环的板块二手房的成交量不大，至少成交不活跃。 我们再来看看一下 安居客 的信息，安居客显示的主要是挂牌价、挂牌价的趋势以及两套成交记录。 先看创世纪的挂牌价及趋势变化 ▼ 我特意截取了过去三年，这个小区的挂牌价格趋势。有一点要说明的是，创世纪是去年10月份交房的，在这个图上你能看到 这个小区交房前后，挂牌价的涨幅是130%。 但，你会发现整个区域的二手房价挂牌价是平稳，没什么大的波动的。目前在安居客上，创世纪这个小区还不显示历史成家记录。 再看时代奥园挂牌、趋势以及历史成交▼ 其挂牌均价是9.34万/平米，（挂牌）涨幅65%。其历史成交有55套，从其交房开始计算，平均每月3-4套，但安居客仅显示两条成交记录，时间最近的是去年10月份成交记录。 还有龙湖天璞挂牌、趋势以及历史成交▼ 从安居客释放的成交记录看，基本上都停留下2020年10月前后。所以对于10月之后的真实成交情况外网并没有展示。问了一个中介的朋友说，主要有两点： 1、涨幅很大 2、水分很大 所以，为了稳定市场，有选择性的释放信息。3虽然真实的成交价格还有待确定，但有几点是可以确定的： 1、杭州二手房市场很不正常。 一边是 新交房的、热门板块的、红盘不断突破新高成交价出来 ，相比去年同期涨幅普遍在60%以上。另一边是其它非热门板块甚至是红盘周边普通次新盘， 成交价却是基本是稳定的，涨幅普遍只有15%左右。 不仅如此， 更多的房源是横盘状态，连10%的涨幅都没有。 2、业主抱团控盘现象很普遍，特别是刚交房的网红盘。 只要有一套8万的成交价，朋友圈立马就会刷屏，真假难辨。如果你认真的把在售房源梳理一遍，很明显能看到，这套8万成交的广为传播，就是在掩护其它7万房源出货。 3、杭州二手房数据很失真。 挂牌价和成交价差距明显，网红盘普遍能达到30%。也就说你现在在 网上看到的挂牌价，实际成交价要打七折。 这很不正常。 业主卖房普遍对市场预期高很正常，个别房源预期高也正常，但普遍高30%，这就很不正常了。不仅如此， 刚交房的新盘比周边3-5年房龄的次新房挂牌价普遍高30%。 这也很不正常。 3-5年的房龄绝对不可能拉开这么大的价差。 4、倒挂红利水分大，成交价、挂牌价混淆视听。 以未来科技城核心区为例，土拍的第二天，周边项目的业主就涨价了。比如，5月9日，阳光城未来悦，在售15套，有8套涨价，其中新挂牌一套89㎡的房源，单价超8万/㎡。5月10日，中南樾府有一套89㎡的房源，以596.5万的总价成交，成交单价高达6.7万/㎡，是半年来该楼盘最高的签约价，被中介在朋友圈刷屏。 这就是当下的杭州楼市的倒挂，业主抱团涨价、游资联合中介炒作，然后自媒体洗脑倒挂。 在限价之下，杭州楼市一定存在一二手倒挂，但绝对没有宣传那么大。 5、杭州二手房整体表现为客源稀少，成交乏力。 任何板块包括当红炸子鸡的奥体、未来科技城和江河汇，涨到这个阶段之后，都遇到了一道坎，不是喊喊就能涨上去。 但，如果接下去没有出台针对二手房限价的调控政策，在新房限价一分不涨的背景下，二手房会面临很大的”上涨“压力。 越来越多的房东会不敢卖，他们最担心的是，踏空，新房摇不到，二手房又涨了怎么办？ 越来越多的房东会参与控盘，真正诚心卖且价格合理的二手房，数量越来越少。 再往后就只有不断突破新高的挂牌价，而成交价都是喊出来的。 所谓的一二手倒挂就是个笑话了。 对于当下在杭州买房的人，我的建议是，绝对不要追高网红板块的次新房。 其它的，你可以去摇号，可以去淘二手房。
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