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融创在长三角做的这次尝试，隐藏了一个新趋势
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来源： 米宅 （本文不代表金融纵横谈立场）
1最近几年，以上海、南京、杭州三大城市为中心，长三角诞生了众多小镇，并且每一个都是那样的火，卖出了主城网红盘的热度。很多地产从业者都看不明白，因为在任何一个城市中，远郊盘都被称为楼市行情的晴雨表。大行情起的时候，远郊跟着市场大盘能卖的很好，但是市场一冷，远郊瞬间冰冻下跌。这基本已经成为市场规律。但为何长三角这些距离偏远，甚至连远郊盘都称不上的小镇，却能一直持续和维持热度，并被购房者争抢。在长三角调研的时候，我为此看过很多小镇，想要找到这背后的逻辑。 原因是，在今天， 小镇已经成为脱离了房地产原本形态的另一种存在形式。 很多业内人看不懂小镇的火热，是因为路径依赖，一直按照旧有的地产逻辑和规则在看待这种物业形态。 小镇火爆，真正的原因大概是两个： 1、消费升级； 2、消费升级影响下，人们对美好生活的追求。 这个大趋势有关。眼下中国商业升级的大趋势，就是为不断满足逐渐崛起的中产阶级，满足中产阶级的消费需求升级，满足中产阶级对美好生活的向往。 这也是具有美感、品质感、设计感的事物迅速崛起，并且越来越受市场追捧的原因。 而小镇，只不过是上述众多的需求中一个代表性的物种而已。那小镇为何又是在长三角最先崛起和热捧的呢？ 这是因为长三角自古以来都是中国最富庶的地方，也是中国都市圈中最为富裕的地方：在2020年国内主要城市的人均可支配收入的排行前20中，长三角占了14个。所以，这里聚集着中国最为广泛的中产阶级群体，他们的消费习惯和消费理念，基本就是这个国家中最前卫的，至少比中西部要早五年。 他们对小镇的追捧，正是在富起来之后，越来越多的人更加在乎生活质量和精神追求的大趋势。 于是，长三角自古江南水乡的天然气候和山水资源，在这个趋势之下，就成为了很大的优势。 小镇就这样如火如荼地蓬蓬勃勃发展起来了。2我们考察过长三角很多个小镇，看的越多，你会发现大多数小镇其实都有两个共性的特征： 1、大多数小镇距离主城的车程都在一个半小时以内； 2、必须有IP；这个IP要么是自然生态，要么是文化胜地，要么是两者兼备。 比如说，四月份在南京周边调研的时候，我们专门用了一个上午的时间去看了一个在长三角被称为旗舰型的文旅小镇。从这个项目身上，我们基本可以看懂大多数江南文旅小镇的逻辑和形态。这个项目位于溧阳上兴镇的曹山度假区，叫 曹山未来城。 从区位上来说，曹山度假区位于南京、苏州、杭州、上海等城市之间。距离南京约80千米，距离苏州110千米，距离杭州120千米，距离上海180千米……这座并不大的小城，因此有着得天独厚的地利。它处于沪宁杭金三角区内，从这里出发，很轻易就可以抵达长三角的其他城市。▲区位示意图从生态上来说，自古江浙被称为水乡，但江苏和浙江的最大区别是，浙江多山；江苏却是一马平川，以湖水更胜，山地则成为最稀缺的资源。溧阳的优势就在于， 山水兼胜。 天目山山脉与茅山支脉分布于溧阳的南面和西北，锅底山、石门尖、铜官岭、青峰山、伍员山、瓦屋山、青龙山群山……群山青碧，尽显一片翠绿。▲曹山实景图未来城所在的曹山，就是这样一处胜地。整个曹山的森林覆盖率高达92%。 ▲ 曹山实景图就是在这样的地方，未来城用14000亩土地，规划了一个庞大的文旅之城。曹山未来城是融创上海区域“未来城”系旗舰作品，也是融创上海区域长三角大文旅项目的代表作—— 是要用专业主义和可持续发展的态度，将未来城所在的这块土地，做成山水之间的理想国。 所以，曹山未来城规划了一个宏大的世界。 ▲ 规划示意图这是未来城的整体规划图，在曹山之下，以归心湖和美音湖为双核心，设计构筑了文旅城的基本框架。在我看来，未来城就算是横向对比整个长三角小镇，也是颇具梦想的一个。在过往的认知中，很多小镇无不是以地产开发为核心，在住宅基础上，规划度假和生活配套。 未来城的不同之处就在于，在这里，住宅成为了最为稀缺的存在。 14000亩的整体用地中住宅只是其中的一小部分。只这一点，就算你看遍所有的小镇，也很难遇到第二个。所以，未来城将足够充足的土地，全部做成了大文旅配套。比如说，在这里拟规划建设五大中心：环球城市中心综合体、国际会议酒店中心、全球文化艺术交流中心、国际医疗康养度假中心、未来科创产业总部中心。具体落地之后，其实就是 产业运营+旅游度假+生态休闲+文化科技+高端居住+康养生活。 再具象化一些，就是下面这张图：在文旅度假中，有一个指标是生活浓度，也就是度假生活的丰富程度。浓度越高，丰富程度也就越高。比如说，今年的五一被称为史上出行人数最多的小长假。越是这样的假期，越是不宜出门远游。这时，未来城的优势才能完全体现出来，就可以成为上海、南京、常州地区短期度假的主要目的地。目前曹山未来城还拟规划建设江苏省最大的室内冰雪大世界，可以作为家庭冰雪的一站式游乐场。这里拟规划的还有运动类型的水上运动基地、低空运动娱乐基地、机车和马术的专有运动基地、山地探索极限运动基地，几乎涵盖了海陆空所有的全民爱好；▲国际会议酒店中心效果示意图未来也拟规划有适合家庭活动的房车露营基地、动物牧场、丛林探险乐园、自然教育基地和儿童主题乐园；从音乐厅到歌剧院、再到国际艺术学校和国学院。 在整盘规划的意义上，这几乎就是一个完整的城市。 和长三角其他小镇的最大区别是，长三角的大多数小镇，几乎都是封闭的，而未来城则是打开的。这和营造初心有关，在以住宅开发为主导，辅之以业主配套的众多小镇中，必须是用传统住宅的思维进行封闭式管理。但是在未来城，36大文旅配套的占比远远超过了住宅，住宅反而成为最稀缺的资源。但这带来另一个问题是，住宅是住宅，文旅是文旅，这本是两个不同的赛道。融创又如何能将如此之多的大配套如同住宅开发一样，做出高质量？这也是我在未来城调研的时候最大的疑问。但是后来，我发现了一个关键点，就是融创的 运营思维。 ▲曹山未来城示范体验区实景图4如果盘点中国最成功的的文旅小镇，那么，位于秦皇岛的阿那亚肯定是其中之一。不说别的，单说很多买了阿那亚房子的业主，委托给民宿统一经营之后，回报率远远超过了主城大多数住宅，也是仅有的投资收益正反馈的文旅住宅。能做到这一点的，似乎目前也只有阿那亚。这正是因为，阿那亚一直在用运营的思维做小镇，在阿那亚所有的配套中，是否盈利，是评判这个配套是否成功的最核心标准。马云说，商业不是慈善。特别是对于大文旅项目，盈利与否是商业配套存在合理性的基础。那么，曹山未来城是怎么做的呢？在未来城，有一个组团叫 古桥水镇。 这里以清明上河图为灵感，汲取了宋代市井繁华、江南阡陌水道，和溧阳古桥的经典元素，再加上现代主义的建筑风格，所做的一个民宿群落。▲古桥水镇效果示意图古桥水镇最大的特色，是拟规划的大约18万平水域、5000米湖畔岸线、56座岛屿、72座不同特色古桥，18个泊岸码头。在群岛之间，设计了非常完备的舟行系统，构成了整个组团的生命线。▲古桥水镇效果示意图这样的规划和设计，是花费了很大的心思的。比如说，你在乌镇游玩的时候，一眼望过去人山人海，但是在你一转身拐进了一条小巷的时候，周边忽然就安静下来了，人群就被避开了。这里面包含了主街和小巷的互补关系，安静和热闹就这样协和同一，这是规划的生态学。而运营思维，就是在这个生态学的基础上，进行各种配套的落地：主题购物街、酒吧街、美食街、水上剧场、游船码头、水上娱乐、主题夜游、教堂、广场、艺术、露营、水影秀……这多种的主题元素，每一个都像是一粒珍珠一般，但是在串起来之后，才是价值最大的珍珠项链。这个珍珠项链所依附的主体，则是民宿。在项目规划中，整个古桥水镇就是一个民宿群岛。浮岛民宿、湾畔民宿、水巷民宿、坡地民宿、半山民宿、庭院民宿、半岛民宿、古桥民宿……▲古桥水镇效果示意图民宿和多种配套的结合，构成了古桥水镇的完美生态。这让古桥水镇本身，就完全可以成为度假的主要目的地。运营思维就在于，曹山未来城并没有凭借自己来做这些民宿。 而是选择联合国内头部的民宿酒店品牌，一起来打造一座休闲度假的民宿群岛。 据悉，在今年4月10日的溧阳茶叶节启动仪式上，曹山未来城已经和连续50年承办达沃斯论坛的酒店品牌施柏阁达成战略合作意向，未来将引入国际会议酒店中心。同时达成战略合作意向的还有融里、半山、杨丽萍艺术空间、六悦、大乐之野等10家国内头部民宿品牌，未来计划一一引入古桥水镇民宿群落，实现高品质的度假生活。▲溧阳茶叶节启动仪式现场这是属于专业主义的范畴，由项目提供平台，之后专业的东西，让专业的团队去做。而古桥水镇对于未来城的意义则在于，它是曹山未来城整体操盘思维的典型样本。5在长三角，融创一向是以高品质的住宅产品名世。比如说名声赫赫的苏州桃花源，以及上海融创滨江壹号院和外滩壹号院。但没想到的是，这一次带给我们最大惊喜的，是一个文旅类型的国际度假城。在花费一整个上午的时间，完整看完曹山未来城的整体规划和古桥水镇落地细节之后，让我们对文旅大盘的规划理念和操盘思路有了重新的认知。在曹山未来城，我们至少能看到一下几点：文旅城绝不是地产开发换了一个壳子，继续卖住宅。文旅城必须要有住宅，但住宅的存在价值在于做度假的生活配套。 想做一个成功的文旅城，绝不是单纯的堆砌配套，而是要有商业的思维，要有盈利的思维。 不然文旅城的宿命只有两个，要么是纯靠开发商贴钱运营，但最终被遗弃荒废；要么是前期为住宅摇旗呐喊，在住宅被卖完之后被荒废。这正是曹山未来城告诉给我们的真理。 有志于做小镇和文旅城项目的人，都应该去看一下曹山未来城。 也许在这里，你能得到一些不一样的启示！
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