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来源： 米宅 （本文不代表金融纵横谈立场）

12021年05月13日，成都市房地产经纪协会发布了《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》。虽然只是一个协会发布的通知。但里面有两点却非常明确的透漏了成都官方的意图：1、贯彻3·22调控精神；2、落实5月13日全是二手挂牌价格工作会议相关要求；这则通知发布不到24小时，贝壳、我爱我家、安居客等APP上都已经 找不到单价超过39300元/㎡的二手房。 其中，安居客上还可以看到挂牌均价，但已经没有在售房源了。贝壳做的更极致。现在打开贝壳， 高于39300元/㎡的二手房已经全部下架，且不显示挂牌价。 据不完全统计， 大约有近30个高价小区房源全部下架，主要集中在金融城、攀成钢、大源板块。 可以说，仅仅是一夜之间，成都线上网络平台上的单价虚高的二手房源已经全部下架。线上是全线下架，线下呢？如果有客户想要买类似中海城南一号的房源，中介会引导考虑法拍房，或者约客户到线下门店当面介绍在售情况——如果有业主想要卖，中介会直接微信联系业主登记房源，表示在门店可以正常销售——中介的说法是，政府要求外网统一不展示，但房源可以在线下正常销售。 因此，成都下架高价挂牌房源绝不是孤立的政策，后续会不断有新政策跟进。 后续会跟进什么？政策力度怎样？这要结合成都一二手市场的真实情况，以及最终政策目的。2我们四月份在成都曾有一周的市场调研，当时成都市场的看法如下： 1、在过去半年，成都二手房市场割裂，分化明显，涨幅差异巨大。 2、以金融城、大源、攀成钢为代表的 品质+改善+学区的优质板块的豪宅以及顶级学区房涨势凶猛 ，单价普遍出现5000-1万+的跳涨；比如金融城，从4万+干到5万+。大源的保利心语普遍涨幅在30-100万 。攀成钢的仁恒滨河湾，基本上挂牌价都很高，单价在4万7-5万4之间。 3、成都80%的板块，涨幅一般，市场平稳。 4、热点盘的涨幅刺激业主挂牌价高涨 ， 特别是2021年春节前后，诚信卖的价格越来越少，挂牌价越来越离谱。比如，高新区核心金融城的二手房源挂牌价普遍都已超过4万，一些热点小区挂牌均价超5万。这个挂牌价同比去年上涨了近万元。虽然挂牌价并不等同于成交价，但客观上会影响买卖双方心理，诱导性性极强。再加上 成都是新房限价城市，二手房的割裂、疯涨、挂牌价的离谱都会导致购房者对一二手倒挂产生误判，从而导致新房摇号火热、跟风。 因此，成都当下调控的重点就是稳二手房房价，以及稳市场预期。 所以成都在“3.22新政”中，就明确提出， 成都将效仿深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。 在之后，3月03日，贝壳APP上所有二手房成交数据被隐藏。4月有网友在政四川上提问：成都二手房指导价什么时候会出呢？成都市住房和城乡建设局回复：有关部门整积极推动二手住房成交参考价格发布机制的工作。这次《通知》下架高价房源发出了强烈信号，成都二手住房成交参考价格落地应该很快了。之前深圳也有这样的做法，先下线挂牌价过高的房源，再发布了全深圳3595个住宅小区的二手房参考成交价。前后用时20天。3 成都发布二手住房成交参考价格应该是不远了。 但参考价如何制定？是照搬深圳吗？应该会有参考，但照搬可能性很小。因为当时的深圳和当下的成都很不同。当时的深圳全民炒房，杠杆上落杠杆，房价在经过两轮补丁政策之后，可以说补丁上落补丁，楼市依然高烧不退，上涨不断。市场不断啪啪啪打脸政策，甚至一度出现只要深圳出政策，就集体看涨的反向操作。因此，当时的深圳拿出了杀手锏出台了二手房指导价机制，是直接打到了房价的七寸上。不仅如此，后续不断加码，两手都抓：1、一手抓银行，按指导价评估贷款，直接降杠杆；2、一首抓中介，严厉查处房地产中介机构违规指导价的交易行为，直接降房价。而深圳做这一切，只用了15天。当时的深圳下架高价房源，是对偏离市场价格的房源进行一轮清场。因此，深圳二手房指导价格基本上都打了6-8折。对于热门板块直接参照周边一手限价新房房价 。 其目的是降房价、降杠杆。 而当下的成都下架的全部是单价超过39300元/平的房源。 39300元/平，这就是成都房价红线，代表了官方能接受的成都二手房价格的上限。 这个价格是怎么来的？ 大概率是参考过去两年优质板块和热点房源成交均价和成交活跃度测算出来的。 因此，这个价格以上的小区将成为二手房指导价重点调控对象，主要是高价学区房和热点板块、热点小区。而此价格以下则相对安全。 所以，成都很有可能会采取两种模式： 1、针对高价学区房、热点板块小区采用深圳模式： 首先是以同片区的二手房过去两年成交均价、成交活跃度、楼龄新旧、楼盘品质四大维度作为参考依据，制定二手房指导价。其次，二手房挂牌价不允许超过成交参考价，高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。最后，评估价参照指导价，降杠杆。简单说就是对涨幅较大的区域和红盘限价。 2、针对其它区域，采取合理价引导模式。 其二手住房成交参考价格会以目前二手房成交均价为主。当然还有一种猜测，以行政区为单位，高新区和天府新区，主要采用深圳模式；其它区采取合理引导模式。那么，成都二手住房成交参考价格出台之后，会有哪些影响： 1、对二手涨幅较大的热门板块、热门楼盘、高价学区冲击力很大，成交量断崖式下跌，普遍会有10%的下跌。 2、其它区域横盘为主。 3、成都跟进深圳二手房指导价格，很大程度上也意味着，其它二手房涨幅异动过大的城市，比如杭州，也有可能跟进。

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