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一口气怼了8大新区，一定要远离毫无价值的新区！
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来源： 米宅 （本文不代表金融纵横谈立场）
上个月，胖虎去厦门转了一圈，带来了最一手的信息。尤其是我最关注的翔安，在售楼盘跟之前调研的楼盘、数据，竟然相差无几，一分钱没涨啊！融创东南府还在卖，世茂国风长安还在卖，融侨柏樾湾还在卖，虽然也增加了一些新盘，但是翔安竟然3年不涨，没有一点变化。 这3年，翔安新城干什么了？厦门市场怎么样了？ 1 翔安，第一是坑惨了开发商。 白衣骑士融创，有钱有颜，绝对是带着一片真心而来。不仅如此，为了表示自己钟爱厦门的诚意，融创还专门纳下一个投名状： 准地王。 对于准地王项目，融创的期望值非常高：厦门楼面价地王（后期变为准地王）首个入市的高价地楼盘厦门后完全自主操盘的第一个楼盘也许很多人不知道融创东南府，不知道融侨柏樾湾，甚至很多人只是去过厦门，但是绝对没有去过翔安，我只需要跟你说几个数字就行了。 1、准地王。 融创在翔安拿下的楼面价是37500，融侨在翔安拿下的楼面价是38300。当时四大新区的均价是3万+，岛内的价格也就4万+。 2、2016年。 这两家开发商拿地的时间点，是在2016年，也就是整个全国土拍最疯狂的时候，好巧不巧，他们拿下了当年整个厦门厦门的单价地王。 3、38000。 刚好我查了下现在翔安南部新城的最新价格，不管是融创、融侨、世茂，还是首创、中南、棕榈等新盘，基本上价格都稳定在3万8。也就是说，在翔安的南部新城，不管是拿地1万的楼面价，还是拿地3万8的楼面价，基本上最终售价都是在3万8左右。2016年的厦门市场太热了。4月，同安楼板价高达2.58，当时岛内不到4万。8月，厦门1天5地王，地王就在翔安，38300。现在呢，距离拿下地王，已经过去了整整5年。甚至在这些面世之后，随后的3年时间里，这些项目也是一分钱没涨，简直是把开发商给坑惨了。2 翔安，第二是坑惨了购房者。 在翔安购买的客户中，大致分为3类，一是地缘，二是刚需，三是投资客。这其实是非常正常的逻辑。因为对于刚需、地缘而言，岛内的房价太贵了，动辄5万以上，稍微好点的二手房都要6万以上，二手房价格非常高、首付比例高，基本上跟刚需、刚改客户无缘。对于投资客，这个逻辑就更简单了。 岛内价格不是贵吗？岛内不是发展很充分了吗？按照所有新区发展的逻辑，一定要往外围发展，事实上，厦门确实走这样的逻辑，海沧、集美、同安、翔安四大金刚都是发展起来的，尤其是集美，发展速度最快，价格也最坚挺。 但是现实，却给了翔安最狠的一击。这个可以在下一部分展开讲。当时融创的开盘价是3万8，但是现在的价格还是3万8，这根本不是没涨，简直就是巨亏，首付至少百十万，3年的月供至少几十万，这还是只是不亏本，要是算上每年正常预期10%的涨幅，亏损就更大了。 这不是亏血，简直就是骨折了。 辛辛苦苦投入的资本，投资也就算了，忍了就忍了，但是对于大量的自住客户而言，到底能换来了什么？3 第三，翔安自己坑了自己。 你说翔安想把这个片区发展好吗？非常想，但是中间一定要有个过程。翔安前景众所周知，但翔安成熟速度偏慢，也是市场共识。从基建、配套来看，有一点是可以确定，融创东南府所在的南部新城，是未来整个翔安的核心区域。我一直以为翔安只有一个南部新城，当初规划的时候，我想了很多： 荒一点没啥，毕竟新区都这样， 没人气没啥，毕竟新区都这样， 没配套没啥，毕竟新区都这样， 没地铁没啥，以后早晚会有的， …… 但是没成想，整个翔安最好的南部新城，现在也没有好到那里去，不仅如此，翔安的逆天操作还不止这些。就在我网上整理资料的时候，发现翔安的新城数量的不断增加，之前只有一个南部新城，后来扩展到6大新城，现在妥妥的8大新城，就是这张图：我的天啊。翔安，何德何能一口气要发展8个新区，要知道，翔安本身资源就非常少，现在要是再加上8大新区，分给8个兄弟的资源就更少了，地铁资源就这么少，教育资源就这么少，购买力就这么多，能来的配套就这么少。之前集中发展一个还是非常不错的，但是现在一下子要分给8个，你说够吃不够吃，肯定要有新区饿肚子，而且8个新区能够发展出来2个就非常不错了。 而且这8个片区，每一个的劣势都非常大： 东坑湾： 13年定位岛外市级中心，目前还在拆迁、主干路网等基础设施阶段。 体育会展： 有着体育中心和新会展两大政治任务地标，大部分处于荒地状态。 南部新城： 这是翔安最成熟的新区，但是即使如此，开发进度其实还很低。厦大文教区：只有厦大。 环东火炬 ：大量的工业区和工业用地，村落也多。 澳头： 基本是农田和村落，沿海码头滩涂多，距离新机场过近。 最后的结果是，没钱、没规划的翔安，步子太大了，最后坑的还是自己，目前片区正在陷入一种恶性循环中。 4今天研究了一下厦门市场。 2011年，厦门房价3-2-1； 2017年，厦门房价8-5-2； 2021年，厦门房价8-6-3。 我说的房价，还都是均价，实际价格都要比这高一点。我大致研究了一下厦门的市场，这几年，厦门的逻辑大致分为几点： 一个是岛内。 岛内肯定涨啊，资源都是最好的。 一个是学区。 这个部分岛内岛外，集美同安海沧最贵的房子都是学区房，都在4万+。 一个是外环学区。 岛外集美的中海杏林鹭湾，翔安国贸学原，海沧的建发三和，价格明显高于周边楼盘。因此，在这种大背景下，翔安新城既没有岛内的供需失衡，更没有岛内积累几十年的学区，恰恰相反，这里拥有了最天量的供应，还没有极其优质的教育落地，更是愣着头规划了8大新区，到现在为止却一个都没有发展起来。就像本地人总结的：之前岛内吃肉、岛外喝汤。现在却是岛内吃肉，直接连汤都喝了，甚至连锅都给你砸了。现在直接变成了： 岛内上海滩，岛外重庆城。
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