“家住北京二环边，我的小区却不由我做主”

最后修改: 2021-05-18 13:34:08

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北京壹瓶小区业委会与物业公司、开发商数年拉锯战，反映出社区治理的不易。（图/姚佳莹摄）

文｜《财经》记者姚佳莹

编辑｜朱弢

北京市西城区陶然亭街道的壹瓶小区，地处南二环内，被陶然亭公园三面环抱，是个名副其实的公园社区。然而，多年来，小区业主们过得并不舒心。

由于对小区原物业服务商——北京发条物业管理有限公司（下称“发条物业”）服务质量不满，2020年9月30日，小区业主经过业主大会投票，决议解聘了发条物业，并通知对方进行新旧物业交接。

根据2020年5月正式施行的《北京市物业管理条例》，被解聘的物业公司应当在接到通知后1个月内，完成物业共有部分、物业管理相关资料等交接工作，并退出物业管理区域。

2021年5月17日，《财经》记者在壹瓶小区内看到，发条物业仍占用小区物业管理办公室，而新物业公司则与小区业委会在同一办公室办公。除了长时间未退出实际物业管理工作，发条物业还长期围占小区约3000平方米的公共建筑，包括业主活动用房、卫生室等，而今大部分面积尚未交付。

《财经》记者就相关问题多次联系发条物业，但电话一直无人接听。5月17日，《财经》记者再次来到壹瓶小区发条物业办公室，一名王姓经理表示，需请示公司总部方能做回应。此前，小区的开发商壹瓶房地产开发（北京）有限公司（下称“壹瓶地产”）则向《财经》记者表示，并不清楚相关情况，该公司相关负责人正在出差，没有相关负责人士可以答复。

“一个居民小区，业主连进行公共活动的场所都没有，而这原本应是我们应有的权利。”一名业主对《财经》记者说。

一场权利的“争夺战”在壹瓶小区内拉锯。业主们不明白：为何规章明文规定属于业主们的权利，如选聘和更换物业管理公司，实施却显得那么困难？

壹瓶小区围绕着物业管理的艰难拉锯，可谓是社区治理难以推进的典型案例。

业主炒不掉物业公司？

2020年9月初，壹瓶小区第二次业主大会召开，在陶然亭街道、社区居委会、公证处等各方见证下，业主们准备以投票方式决定发条物业的去留。

企查查信息显示，发条物业法定代表人覃驰是持股60%的大股东，另40%的股份由壹瓶地产持有。发条物业两名高管分别为覃驰和王公正，后者亦为壹瓶地产持股80%的大股东。

小区业主向《财经》记者介绍，大约在2006年开始，发条物业作为开发商聘用的前期物业入驻壹瓶小区。小区交付后，“开发商并没有退出小区，而是通过发条物业继续影响着这里。”

矛盾开始于2012年。当时，业主们发现，开发商事先承诺业主修建成休闲会所的1号楼一层，突然变成了“建材加工厂”。2018年6月，开发商未征得业主同意，对小区中门区域进行改造，将小区美观的汉白玉等陈设和贵重景观石搬走，再次引发业主不满。后来，发条物业未经业主同意，动用小区专项维修基金900多万元，且拒不公开账目，引发小区业主维权。此后，小区业主决定成立业主委员会，维护自身权益。

2019年4月，壹瓶小区召开首次业主大会，成立了业主委员会。接下来，业委会就公共建筑用房、车位办证、更改问题，向开发商和发条物业发送15封函件，要求其公开账目并接受审计，但始终未获回应。

根据《北京市物业管理条例》第四十四条规定，小区业委会的职责范围包括：拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集。“业委会严格按照规定，多次致函发条物业公开账目并接受审计，但物业公司自始至终未予以回应。业主们对此意见很大，所以决定重新选聘物业公司。”业委会主任王令说。

2020年9月30日，在小区第二次业主大会上，业主们就更换物业公司进行投票，总共592张有效票，赞成续聘发条物业的仅8票。业主大会以人数、面积双过半的结果解聘发条物业。随后，业委会正式通知发条物业，按照《北京市物业管理条例》规定，要求其在2020年10月30日前完成交接、退出物业管理区域。

然而，令业主们始料未及的是，业主大会的投票决议并未“炒”掉发条物业。如今距投票结果公布已过8个月，发条物业拒不交接财务、客户资料、收费系统、公建配套等资料和设施。老物业不撤，新物业难进，导致小区管理出现真空地带。“地下车库现在随意出入，业主们意见很大。”王令说。

开发商圈占公共用房？

业主与旧物业公司的拉锯还远未结束。

据王令介绍，开发商及发条物业长期占用小区近3000平方米的公建配套，导致小区15年来始终没有公用场所。业委会查明，被开发商长期占用的包括卫生室、服务站、社区服务中心、综合服务部等用房。此外，1号楼的门厅、卫生间、总服务台、消防控制室等面积，在业主购房时，已作为分摊面积计入购房款。目前这些分摊用房已被开发商转售给其关联企业寸观尺文化发展（北京）有限公司，并被其圈占作为会所至今。

2021年3月16日，经街道办事处、公安、城管、房管局联合执法，小区业委会不仅收回了开发商侵占的8号楼地下自行车库1100平方米，还收回了一号口东南角的消防控制室。壹瓶小区业委会临时党支部征求业主们意见后，决定将消防控制室设置为小区党建活动中心，并拟于4月30日进行揭牌仪式。但在4月28日下午，小区业主发现，刚被收回的消防控制室又被开发商锁上。在报警无果后，经街道办事处紧急协调，开发商及关联公司终于在计划揭牌前一个小时打开党建室的大门。

2021年5月8日下午，在陶然亭街道组织的一次会议上，参会的北京市规划和自然资源委员会西城分局人士说明，1号楼会所内确实存在业主分摊的1000平方米房屋。另一具有争议的是开发商在1号楼一层规划的商业面积是否存在少批多办证，是否存在侵占小区居民合法权利。

就以上问题，5月17日《财经》记者再次向北京市规划和自然资源委员会西城分局了解，得到的回复是：“上周我们已与小区业委会沟通过，具体内容不便透露。”

据王令介绍，开发商在1号楼一层获批建设的商业和分摊面积为4600平方米，在2010年出售给寸观尺文化发展（北京）有限公司时，办理的产权登记面积为5669.05平方米，超出1069.05平方米。业主们这才发现，业主的分摊面积和公建配套皆被开发商出售。

这一说法在《财经》记者获得的一份小区建设工程规划许可证附件稿得到证实。该资料显示，一号住宅楼的地上建筑面积共35000平方米，其中，商业面积为4600平方米。当业主就此问题询问北京市规划和自然资源委员会西城分局（下称“北京规自委西城分局”）后，但在该局回复小区业委会的一份告知书中称，“不存在骗取规划验收的情况”，其判断的依据为两份建设工程规划许可证，一份发文号为2001规建字0182号，另一份为2003规建字0649号。

但《财经》记者在北京市规划和自然资源委员会官网就两份文件进行检索，前者并未查到，后者则未显示建设规模详情。就这样，小区约1000平方米的建设面积归属，似乎又成了一个谜。

赢了官司却输给了现实？

小区业委会成员告诉《财经》记者，小区业委会决定就北京规自委西城分局的前述告知书，向西城区人民法院（下称“西城区法院”）提起行政诉讼。

业委会主要成员表示，这只是近几年小区业委会已卷入的多起诉讼中的一起，这已经使得他们疲惫不堪。

《财经》记者在西城区法院对相关文书进行检索时发现，2019年，在小区首次业主大会筹备前后，业主大会筹备成员就曾因公示居民表决权数被诉侵犯隐私权，业委会成立后，开发商又起诉业主委员会，要求撤销业主委员会。这些诉讼最后均以业委会胜诉告终。

2021年，小区业委会在多次要求发条物业公开账目、接受审计未果的情况下，起诉发条物业。西城区法院驳回诉讼请求后，业委会上诉至北京市第二中级人民法院（下称“北京市第二中级法院”）。此后，北京市第二中级法院撤销了西城区法院的民事裁定，指令后者重审，目前还在等待重新开庭。

此外，小区业委会向北京市规自委举报开发商违反规划许可等情况，得到的回复是“未存在违规情况”，业委会将此回函向自然资源部申请行政复议。由于自然资源部维持了北京市规自委的回复，业委会成员又向北京市第一中级人民法院起诉自然资源部。根据行政判决书，北京市一中院撤销了自然资源部做出的复议决定，令其对业委会的申请重新复议。

根据《北京市物业管理条例》规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起30日内履行相关交接义务，并且退出物业管理区域，“拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款”。

小区居民针对发条公司不退出的情况，多次向西城区房管局的相关负责人反映情况，并书面申请其履行职责，但是一直未得到应有重视。2021年1月27日，业委会就房管局不履职问题向西城区政府申请行政复议。2021年4月25日，业委会收到行政复议回复：确认西城区房管局未依法履行法定职责，责令其重新作出处理。

尽管如此，但业主们对未来显得有些茫然。小区本该是业主的安居之所，业主们本该有安全感、获得感、幸福感。壹瓶小区问题到底在哪里？“我这几年几乎一心扑在小区事务上，尽管诉讼我们都胜诉了，但问题却没有得到实质解决。”王令说。

“我们经不起这么折腾。”有小区业主志愿者向《财经》记者表示。