快马又一鞭，迪马股份“稳健密码”在这

地产行业中时常看到“大象”陷在泥沼之中难以自拔。政策风声里，企业一边积极进行产发革新，一边时刻观察“犀牛”在暗处的动向。投资机会来回穿梭，资本对于行业的信心时涨时落。这就是过去一年房地产企业所面临的格局。

作为一家以客户为导向的产业集团，迪马股份展现出民营企业发展的气势与后劲。如今的迪马行业内外惊艳于世，凭借主营地产业务，渡过往期重重考验，以持续提升的盈利能力和高质量的产业协同发展赢得资本信任。用实力说明了实体兴则产业兴，创新强则企业强。

凛冬之下 百态丛生

过去的一年里，地产业调整与新规频出。央行2020年底出台的“三道红线”成为房企大考，节后政府工作报告再次下达稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，定下 “十四五”房地产发展基调。指挥棒下，众多城市多策并举，因地制宜发布房地产调控新规，又为房企带来了新的机遇挑战。
随着前期经济环境与政策风向影响渗透加深，房地产行业的弹性被一再缩减，与此相对的是资本开始“攻守兼备”，新经济环境下的机会挖掘成为热议话题。迪马股份日前4.5亿公司债顺利发行，在最新发布的一季报中，香港中央结算公司以及多家指数基金再度加持。 资本缘何对迪马股份充满信心？ 迪马股份不仅拿出优异成绩，净利润稳步增长，同时国泰君安作为独家保荐人，旗下物业集团东原仁知于今年4月末向联交所递表。对于地产企业，有充足现金流，偿债能力强，发展又稳健，才能有足够的实力逆势向上，把握发展机会。这份答卷，迪马股份亮点颇多。

财务稳健 价值为先

房地产行业遵循拍地拿地，开始施工，再到获得当地房管局的预售许可证，由房地产预售带来现金流，最终实现到期债务再融资的闭环。而2019年银保监会发文，表示将对开发商购置土地提供融资的银行和信托公司更严格的审查，政策下开放商的循环开始缩紧，紧接着2020年初的疫情则彻底打乱了地产公司阶段性融资节奏。 地价房价剪刀差 开始蚕食利润空间，因此，资本开始质疑地产行业长期债务的可持续性。 迪马股份财务稳健的经营风格由来已久。 最新的年报数据中，迪马股份在房地产企业最为重视的盈利和偿债都表现不俗，其对于经营的灵活性一览无余。盈利方面，2020年全年迪马股份共实现净利润18.02亿元，相较于2019年增长3.71亿元。2020年净利润增速达25.90%，近三年利润平均增速更是达到了39.6%，六年来经营现金流量净额均为正向增长。利润稳健提升，现金流量持续优化，在疫情下通过考验。规模方面，迪马股份2020年总资产同比增长12.71%，达817.27亿元，即将纳入千亿规模榜单。净资产107.75亿元，同比增长17.95%。全年整体来看，迪马股份的增长势头不减，资产、利润均呈向上态势，复苏态势向好。从2019年开始，房企的盈利能力开始下滑，其中毛利率的下降成为普遍难题。克而瑞研究院统计结果显示，典型上市房企2019年行业加权毛利率为29.9%。2020年房企整体业绩加速下行，2020年典型上市房企毛利率再次下跌，与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是来到了2015年以来的最低水平。 在连续3年毛利率下降的地产行业中，20%-25%的毛利率将是合理客观的盈利水平， 此时拥有更高内部运营效率和成本管控能力的企业才能在行业中拉开差距。迪马股份2020年全年实现20.04%的毛利率， 在保持合理利润的水平下，更加注重现金流和周转。 在经营层面上的获利能力的同时，迪马股份账上现金充裕，且能完全覆盖一年内到期的短期负债，偿债能力充足。稳定的现金流足以一边充实土地储备，一边应对市场中的新挑战。迪马股份在运营效率的追求和周转灵活性优势，使得在运营上能够自如应对压力。 2020年报显示，迪马股份的加权ROE显著提升至18.11%，位于行业前列。 在核心项目陆续上线的同时，利润挖掘能力进一步增强，盈利创造能力在同规模房地产企业中名列前茅。拿地这一环节，迪马一直坚持区域精选策略。在稳定保持债务结构合理之际，去年还新增土地储备35宗，新增建筑面积516.83万方，实现在一二线具有人口流入潜力的城市拿地建设的战略目标。结果上来看，华东区域、南京营业收入分别翻1倍、1.75倍，区域深耕成效显著。中指研究院数据显示，2019年，50家典型上市房企总资产周转率均值为0.22。迪马股份凭借其地产板块高效运营管理能力，合理利用融资杠杆加速企业的运营效率，2019年与2020年的总资产周转率分别保持在0.29、0.28，经营杠杆明显优于行业水平。 而对标其他主流快周转房地产标杆企业当年实现的20%左右的毛利率，迪马拿下的毛利率也具有相当的竞争力。 迪马的亮眼成绩使得融资与发展一路绿灯。 这也是为什么在过去的几年中，投资者对迪马股份偿债能力充满信心，其能够实现融资周期保持稳定持续的重要原因。

打破疑虑 实力在此

2020年9月，迪马股份董事长罗韶颖在东原开发者大会上表示，“我们的选择有几个关键词，一个是保三争二，保证进入前三十，争取进入前二十；作为排名四十几的二线公司，核心开发业务未来三年还需要保持30%以上的积极稳健的年均增长”。

迪马在2020年也围绕着“稳健”“积极”这两个互为天平两端的主题向上发展。2021中国房地产百强企业榜单中，迪马股份位列第44。克尔瑞的权益销售额榜单中，2020迪马旗下东原地产销售额达到324.8亿元，在过去的2021年1-4月，东原地产权益销售金额已经达到217.2亿元，排名第59位。2020年初，东原地产多个商业社区项目与社区住宅项目交付，主营业务大幅增长，同时业界也发出了对归母净利润出现不匹配下降的质疑。收入与支出增加的原因是同期竣工的规模增加，2020年一季度，迪马股份净利润为1.02亿元，同比仅小幅回落1500万元； 而在刚发布的2021年一季报中，迪马股份已经实现了3.95亿元净利润，相比较2020年同期的1.02亿元大增近4倍。 对盈利不能在将来持续增长的质疑不攻自破。 在 “三条红线”降档 主旋律中，2020年迪马股份均未踩线。 截至2020年末，迪马股份有息负债率为19.39%，净负债率为48.21%，合理的财务状况提供了较强的抗风险能力。现金短债比稳居绿档。贝壳研究院数据显示，相较于2020年初的货币宽松环境，今年同期融资收紧的趋势会更加明显。此时的迪马股份融资成本依旧保持在8.65%，没有明显提高，在债务结构得到改善的同时控制融资成本合理。在这3年时间内，迪马集团积极优化的长期债务结构从以下事件可见一斑。早在2019年，迪马就已经成功发行第一期中期票据，票面发行额为5.6亿元。2020年，又顺利发行11.6亿元的了中泰资管-SAC大厦信托受益权ABS。进入2021年，迪马再次非公开发行总额为4.5亿元的住房租赁专项公司债券。此前2018年获联合信用AA评级的“15迪马债”、“16迪马债”已分别于2018年、2019顺利完成利息以及兑付。 远东资信 为迪马股份给出的主体信用评级保持AA+，评级展望为稳定。
实现绿档并非一日之举，迪马股份3年前就开始重视负债结构的优化，在稳定提升利润的基础上，实现净负债率的减压。 可以轻装上阵的迪马，选择着眼未来，发力物业品质创新，多维赋能城市全生命周期。

协同发展 动力不断

疫情之下，“以人为本”成为各界复工复产的共识，牢筑新时代下的新发展价值将是众多企业重点坚守的目标。

迪马股份地产板块建树颇丰，并依托原有优势产业进行战略转向，实现专用车、产业发展三大板块协同共生，放大链条优势迎接未来挑战。到如今，迪马工业、东原地产、迪马产发“工业+地产+赋能型协同业务”三元发展，动力源源不断。 这其中更能体现出迪马集团精品发展的价值的则是其物业板块的赴港上市。 十七年来，东原物业辛勤耕耘打磨品质，2021年初更名为“东原仁知”，一举进入业内头部阵营。从招股书看东原仁知近三年的财务情况， 其2020年全年收入为7.67亿元，三年复合年增长率超40%； 截至2020年末的三个财年中，实现利润分别为2910万元、2560万元及8450万元，连年攀升。在业务端，东原仁知在一二线城市均有布局，包括北京、深圳、广州、重庆、长沙、武汉、成都和上海，物管项目覆盖14省38城。2021年，迪马迈入商产住迈入实质性的一年，面临时代给出的新挑战，迪马股份物业板块东原仁知是新的增长点。目前，迪马30%左右的项目都是商住联动，物业板块的独立上市能够为业绩增长与创造利润提供有效支持。秉承“全地域、全业态、全生命周期”的理念，东原物业板块积极向外拓展。不仅在to C端业务实现对业主安心幸福未来的承诺，to B端在近年也持续发力。东原仁知与国内头部医疗物业公司、外资物管公司进行战略合作， 拿下奔驰、宝马、采埃孚、BOSCH、AMAZON、东芝、雅马哈等世界500强企业达成合作伙伴联盟，固实“大物业、全价值”发展之路。 并凭借集团的资源整合能力所带来的先进服务力，在to G端城市服务业务上进一步扩大影响力。“以仁达仁，以知达人”，正是东原仁知贯彻迪马股份企业价值的忠实写照。东原仁知定位为不动产全价值链整合服务商，收获掌声嘉奖无数。2019年获物业客户满意度业界Top1，中国房地产开发企业新社区文化运营TOP1。2020年再获中指院“2020值得资本市场关注的物业服务企业”称号、“2020中国房地产上市公司产品力领先企业”荣誉。并凭借突出的综合实力荣获“2021中国物业服务百强企业”TOP20。 一手赢得了客户好评，一手又拿下资本市场的“真金白银”投票。

乌卡时代 砥砺前行

近些年的时局让“乌卡”一词再度在企业管理圈内流行，这一词也即“易变性”、“不确定性”、“复杂性”、“模糊性”四个单词的首字母缩写。迪马股份董事长罗韶颖也将其用来描述现在的地产行业与宏观经济现状。 面向未来，强势企业产品塑造将趋同，行业的共识是重视服务的打磨， 中国城镇化进程从“粗放式发展”转入“精细化运营”，这也是迪马未来的战略布局。
在过去的一年中，由迪马工业自主研发的“一体化移动方舱医院平台”，真正实现移动抗疫零距离。对于东原集团旗下商业租户，在疫情期间不仅获得了实行租金减半的补助，东原地产还不忘在重庆的社区内提供火锅外送服务。复苏之后的第一个五一假期，迪马起源之地重庆的旧改商业广场一奥天地打卡爆红，人们大呼好逛。这是东原物业对受制于功能属性全无人气的金山广场的创新改造，也是作为东原商业THE OVAL产品线的首次亮相……在自己擅长的领域之内，迪马股份自备动力源泉，在新的赛道上加速前行。迪马股份在2020年，既保证了创新的不断涌现，又实现在稳健性上的进一步反超，有信心也有能力为市场带来更多惊喜，为用户带来更多期待。“产品”与“主义”四起，开放共创成为时代图景。江河汇涌竞潮，时代谢幕又快速开幕，但迪马股份生生不息。