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楼市全面进入比烂时代
原创：十一侠来源：米宅（ID：MizhaiPlus）文章已获授权
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这几天，在调研时候，看了央企地产巨头H开发的一个交房楼盘。
说实话，看完之后，我被深深的被震惊了。
我们不说其他的，只说最能代表开发商用心程度的地库，就直接能让你懵，让你不相信。
直接上图：
这是自行车地库，地面是水泥地面，管道的高度低到如果你身高1米8，肯定碰头。
这是地下车库的地面，这种水泥地面是十年前开发商常用的材料。优点是省钱，缺点是品质极差，非常容易脏。
但水泥地库，至少在五年前基本都绝迹了吧。谁知道，就在一个去年底新交房的小区里，又重出江湖了。
更重要的是，这个开发商还不是当地的小房企，而是排名前几的巨无霸央企。
这释放的一个非常不好的信号是： 楼市持续了将近10年的高品质营造时代，眼下要断了。
比烂，正在成为主流。
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去年底的时候，去杭州调研，我们说顺便看一下产品，找几个最新的品质盘学习一下。
因为一直以来，杭州都被称为是中国楼市的黄埔军校，也是高品质楼盘的大本营。
中国很多的优秀项目和营造方式，都是先诞生于杭州，然后再向外地传播。
现在流行的公建化住宅，那些大玻璃幕和长阳台设计，就来自于杭州。那些白墙黑瓦的中式小别墅，也兴盛于杭州。
这导致很多人每次去杭州看项目，都如同是朝圣一般。
但是，当我问当地的一个老媒体人，最近有哪些值得一看的项目时，他却迟疑了很久。
然后告诉我说，想不出。
后来见面时，他告诉我，他其实想告诉我的是没有。
但是作为老杭州地产人，他觉得这很伤自尊。只能敷衍地说，想不出。
于是，那天的饭桌上，我们主要聊的，是杭州最近流行的业主维权。
一顿饭吃完，我满心都是诧异。
在之前，武汉楼市维权曾经震惊全国。原因是限价之下，武汉很多楼盘通过虚报装修价格标准的方式做利润，导致了业主大规模的产品维权。
成都，也是用精装做利润，高价低配，导致维权。
现在，连杭州也这样了！
在之前，杭州也不是没有过闻名全国的维权事件。但那是在2008年金融危机时，嗅觉灵敏的开发商在危机来临时大幅度降价出货，从而导致老业主维权。
但是，在今天的杭州楼市，所有的维权基本都成为了： 减配、降标。
最终因为品质不符合业主预期维权。
这个盘，曾经是一个众人疯抢的楼盘，俗称万人摇楼盘。
这个盘也是曾经被疯抢的楼盘，因为价格更低，所以它的俗称是两万人摇楼盘。
这个盘更是被称为钱江世纪城三大神盘之一，既有版块热度，又有夸张的价格剪刀差，被市场热捧。
但是都比不上下面这个盘。
这也是个排名前几的央企做的项目，连最容易做的草坪都这样应付了。
一个已成的事实时，开发商绞尽脑汁在减配的路上渐行渐远。
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如果说这一波杭州的集中维权，是在严格的限价之下，导致的开发商利润极度被压榨，所不得不采取的措施。
那么，这一波维权潮注定将发展成为一个大波。特别是最近的土拍之后，动辄30%上下的自持+封顶溢价率+限价，三重紧箍咒叠加。
这一切使得减配还在路上，还将走更远。
这背后，则是中国楼市已经走了数年的畸形之路。
2016年，层出不穷的地王成为全国楼市的发动机。所以在之后持续的调控升级中，杜绝地王出让成为一个核心的调控之策。
在各地的政策中，最常用的有几个：
竞地价限房价，这是高地价+低房价的组合。
竞地价限房价转自持，这是高低价+低房价+自持的组合，是上一个政策的升级版。
竞地价竞房价，就是在地价进入熔断之后，竞谁将来的售价低，谁拿地。
…………
看来看去你会发现，它们的核心指向其实只有一个： 限制开发商利润空间。
甚至是劝退更多的竞争者。
但最终，开发商不仅没有退缩，却想出了一个更绝的对策：
通过后期施工减配和降低营造标准，进行利润回笼。
这成为开发企业后期最普遍采用的招式，开发商开启了比烂模式。
这是这几天的朋友圈里传的非常广的一张图，来自于杭州滨江地产的董事长戚金兴。
在杭州，滨江是和绿城不分伯仲的开发商，在上周的集中土拍中，滨江一共排了五块地，其中一块需要自持7%，一块自持27%，三块自持17%。
最近几年，滨江一直以成本管控著名，我知道的很多开发商都去学习过滨江的成本管控。
所以，就算这样，滨江也只是努力想做到1%-2%的净利润。
原本均值8%净利润，早已成为不可回忆的高光时刻。
但就算是这样，滨江想实现这个目标，至少还有两道大坎。
第一个，就是三道红线。
根据贝壳研究院统计，2021年房地产到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。
房企偿债压力直线攀升。
已经有房企明确提出，将削减建设支出，以节省资源用于资本市场的偿还。
第二个就是上游原材料的上涨。
拜大放水所赐，从建材到木材，再到家电，都在普涨。
这更进一步摊薄了开发商的利润。
本来开发商有三个办法解决：
1、房子涨价2、室内精装和园区绿化减配3、延期交付等待原材料降价
最终，涨价排除，开发商只能选择减配和延期交付。
如今，土拍+融资成本+建设成本，已经成为制约开发商利润的三座大山。
这一切只能反馈到房地产的终极形态，就是产品身上。
中国住宅的品质在经过了近10年的进步之后，算是走到头了。
从10年前流行的水泥地库在今天重出江湖的那一刻起，住宅产品的比烂时代，就挡也挡不住的走来了！
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