1300万日元买的土地10万日元贱卖，阴谋还是阳谋？

最后修改: 2021-05-16 10:09:10

第一财经

16 .05.2021

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导读：“带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了‘负动产’。”这是21世纪所有人的共同课题。

作者 | 第一财经林颐

1991年初，日本大分县的一位老人用1300万日元买下了一块伊豆别墅用地；2017年3月，费尽周折之后，老人终于卖掉了这块地，售价10万日元，是当初买入价的1/130。扣除向不动产中介公司支付的约21万日元手续费和广告费，这笔交易最后的结果是：-11万日元。

难以想象！而且，这并不是个例。在《朝日新闻》2017年6月~2018年7月连载的“负动产时代”系列报道中，类似事例屡见不鲜。《负动产时代》一书，就是以这些报道为基础编撰而成。

长满藤蔓的公寓和独自住在废弃楼房里的人

被抛弃的房屋和土地、忙于追讨欠费的业主委员会、背负沉重债务的长租公寓产权人、过重的固定资产税和遗产税……这些都是日本房地产业触目惊心的现状。

泡沫经济欠下的债遍布全日本。度假别墅、度假地或农村的土地、与房屋配套的度假区会员身份，其中大部分都是找不到买家的负资产。为了这些用不上又无法变现的资产，业主每年要缴纳高额物业费、维修基金和固定资产税，只能付钱请中介公司帮他们早点脱手。中介公司要求业主预付一定（通常3~5年）的物业费和所有权转移登记所需费用等，这些费用通常超过房屋最后的售价，显然，业主甘愿以“负价格”来摆脱这些资产。然后，中介公司以拖欠物业费、“每套10万日元”（度假公寓的普遍售价）的方式尽早卖出一些房子，因而省下来的预缴费用，就成了中介的利润。

埼玉记者站记者松浦新在本书前言中提醒消费者，要警惕房屋销售公司的话术。

买房除了还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，很多人并没有考虑这些支出。在20世纪90年代泡沫经济破裂之前，日本人很难清楚意识到买房买成房奴的风险，他们以为，还贷总有还清的一天。可是，维护和管理的费用迄今一直沉甸甸地压在他们身上。

公寓有很多楼层和很多房间，也就是说，有很多业主。这里隐藏着另外一种风险。按照日本政策的有关规定，负动产想要重建，必须符合以下两个条件：一、地处车站附近等交通便利的位置；二、可以增加楼层，能出售增建的房屋用作重建资金。不符合条件的公寓很难重建，而拆除公寓需要高昂的费用，腾出来的土地又不一定能卖掉。另外，重建分售公寓需要4/5以上的业主同意，而要拆除建筑物出售土地的话，按照《民法》规定，原则上必须获得所有业主的同意。现实中，很多公寓会遇到业主意见无法统一的难题。

“公寓陷阱”处处可见。《负动产时代》一书以翔实的数据和具体的情景描述，呈现了“长满藤蔓的公寓”“独自住在废弃楼房里的人”等糟糕的生活环境，以及公寓业主委员会焦头烂额的困境。日本国土交通局的数据显示，城市公寓的空置率逐年呈上升趋势。

沉重的固定资产税和遗产税，也让后辈们宁愿放弃继承。如此一来，没有办理过户手续的老房子越来越多，逝者的子女或孙辈都是共同继承人，这些房子无论出售或作其他用途，都必须取得所有人的同意；然而亲戚四散各地，有些可能在海外，可想而知，后续处理有多难。同理，那些购入的闲置土地，也面临类似的问题。为了“不想给孩子留下负担”，老人们只能在世时尽可能处理掉这些负动产，所有权长久没有变更的房屋和土地，就荒弃在那里。

各种负动产问题里，长租公寓引起人们更多的关注。日本自2015年1月1日起增收遗产税，最高税率达55%，基础免征额度也比之前减少40%，使更多的人需要申报遗产税。与此同时，尚未还清的贷款可以从继承财产中扣除，免缴遗产税。不动产公司趁机提出“贷款盖房能减税”的口号，许多土地所有人未加深思，就此背上巨额贷款债务，长租公寓供给过剩，加剧了空置率的升高。与需求脱节的农用土地建房热则助长了“荒野诈骗”，诱使缺乏经验的投资者花巨款购买毫无前途的山林土地。

繁杂的问题与有限的解决之道

造成日本进入“负动产时代”的原因复杂多样。

日本的土地制度，是以土地和房产永远不会失去资产价值的“土地神话”为前提制定的。早在1886年（明治19年），日本就出台了不动产登记的相关法律，要求所有权人主动提交、自愿登记，无论过去还是现在，遗产继承和登记都不是强制的。它没有预料到所有权长期不变更所造成的继承关系的复杂程度。本书开头提到的那栋楼房，最后一次权利变更距今已120年。无法确定所有权或无法取得全部所有权人同意的房屋和地产，很难重建或开发。

书中还提到，从第二次世界大战结束后的经济高速增长期，到田中角荣首相提出的“列岛改造热潮”和之后的泡沫经济，日本的土地价格几乎从未下降，只要一直持有就能不断增值。而在泡沫经济破碎后，这个神话随之粉碎，代价就是银行堆积的大量不良债权，大片荒废的土地，到处可见的空置楼房，以及美好愿景被打破的心碎的人们。

严重滞缓和不妥当的政府政策，显然无法适应现状，必须改革。《朝日新闻》采访组希望能改变税费负担远远大于使用价值的现实，制定合理的税收制度，减轻过户费用，调整固定资产评估额度。他们还指出，城镇规划要量力而行，从本地实际出发，盲目开发要不得。

不过调查过程中的某些环节，也显示出呆板的制度下，实践操作有时显示的灵活性。比如，公寓住户共筹购买不同意向的住户所有权以形成统一；有专家建议，公寓出售时就设立拆除基金以预防善后问题；一些地区的地方政府开始尝试在所有权人长期无法查找的情况下，对空置房屋的处置与空闲土地的重新规划，根据居民需要，提供住房补贴，推荐公共住宅等等。

城乡差距、老龄化和“作为环境问题”的时间

在直观的现象和问题背后，隐藏着更深层的原因，即书中有所提及但没有深入阐述的两大忧虑：城乡差距，以及老龄化和少子化。

明治时期创立的地租制度在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源为各地方政府构筑了重要的财政基础。然而如今，在少子化和东京单极集中的趋势下，这项制度已远远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产成为沉重负担，这个巨大的阴影是加重“负资产化”问题的重要因素。专门研究长租公寓的专家提醒，长租公寓可能会成为一颗定时炸弹。到2025年，所有团块世代（指在日本第一次婴儿潮时期出生的人，大多生于1947~1949年间）都将超过75岁，届时会出现大量待继承的遗产，可能会带来大量空置房屋。

凯恩斯经济学经典的“有效需求原理”表明，决定一个国家经济活动水平的是总需求。很显然，如果人口数量不能保持稳步增长，如果人口结构趋向老龄化，必定会影响整个国民经济的发展。如果人口持续向大城市聚拢，乡村“空心化”的情况就会愈加严重。中国第七次人口普查数据刚刚公布，我国65岁及以上人口（老龄人口）为19064万人，占13.50%，人口老龄化程度进一步加深。城乡差距和老龄化，也是中国面临的紧迫问题。

宏观经济学家吉川洋在《人口与日本经济》一书里指出：“‘人口问题’是21世纪日本面临的最大问题。”2007年，日本老龄人口超过21%，成为世界上首个“超老龄社会”。2015年的“国势调查”显示，日本的老龄化率已经进一步升至26.7%。老龄化和少子化催生出各种各样的社会问题，“负动产”就是其中之一。

劳动力数量减少，还意味着社会保障负担沉重、财政破产危机、地域社会结构巨变等一系列问题。

出生率为何难以回升？除了晚婚和不婚之外，吉川洋谈到了20世纪90年代泡沫经济崩溃之后显现的年轻人就业环境恶化的问题。京都大学公共政策研究学者广景良典在《后资本主义时代》一书里，同样批评了日本的劳动环境。据广景描述，很多公司在面试时，负责招聘的人都会询问女性打算什么时候生孩子，让女性备感压抑。广景还强调“时间政策”具有根本意义，要增加公共假日，促进“抑制过剩”和缩减劳动时间，停止毫无益处的过度加班等连锁竞争，形成社会性的全民共识。

与之相应，生物学家本川达雄在《生物学文明论》里，提出了“将时间作为环境问题考虑”的观点。本川认为商业的本质就是“使用大量能源来缩短时间”，也就是说，实现“资源→时间”的转换。现代人的时间流逝速度比远古时代的人类要快几十倍，人们用这种方式无限地加快了生活的速度，然而现代人的身体无法跟上这飞快的时间，造成了“社会时间与身体时间的严重背离”。所以，就算经济增长，人们却常常感觉不到幸福，只是觉得“更忙了”，忙得没有时间、没有心情、没有精力生养孩子。21世纪因此成为走向老龄化的世纪。

正如《负动产时代》一书所说：“带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了‘负动产’。”这是21世纪所有人的共同课题。（东方IC图）