没有了居住权，为什么单独的所有权更容易转让

昨天，我发表了 《为什么说居住权就是炒房的杠杆》 的文章，引发很多网友热议，尤其环京区域投资炒房的业主更是大量加我的微信，提出各种疑惑。

文中，我指出：

“传统的炒房，都是转让抵押权，也就是把房子抵押给银行，让抵押权成为自己的炒房杠杆。就是在银行贷款，每月要还月供的。现在准备转让居住权替代抵押权。

而居住权代替抵押权，原因非常简单，那就是抵押权每月要还月供，一旦还不上，房子就被拍卖了，房子被拍卖，是指的不仅仅所有权没有了，居住权也没有了。

而用居住权代替抵押权，根本不用还月供，所有权还是自己的。更重要的是，因为不用还月供，所以也就不存在违约的风险，就不存在房子被拍卖的可能，房子的所有权永远都是自己的，只要自己不出售所有权就永远是这套房子的房主。”

咨询完了，也就看懂了，于是，这个网友就把自己永清的房子拿出来单独转让居住权，我们看看这套永清的房子：

总价45万，出售环京永清国瑞生态城130平米四室两厅两卫一厨七十年居住权

廊坊市永清县京台高速永清出口1.5公里，国瑞生态城雅士苑小区，距离北京南三环刘家窑55公里，永定门乘坐828路公交车直达小区。70年住宅立项（土地使用权期限2011年至2081年），十八层的二层，建筑面积130.21㎡，户型:四室两厅两卫一厨南北通透，两梯四户，目前毛坯状态，当前市场二手房参考出售总价90万。

房本

仅仅45万总价，业主出售七十年居住权，有独立不动产登记证书。

上述七十年产权住宅房产仅仅需要45万总价，就可以获得七十年居住权（实际截至到2081年），拿到七十年不动产居住权房本。

居住权购房人不需要购房资格，不需要落户和当地社保。居住权人跟所有权人签署70年居住权设立合同可以转租，在永清县不动产登记中心做七十年居住权备案登记。居住权人拿中华人民共和国不动产居住权登记证明。

出售居住权后，业主只保留所有权，该房产的所有权人跟居住权人互相成为对方杠杆。居住权人可以自住出租，获得未来七十年的全部租金收益，但是不能转让。所有权人可以随时转让所有权，获得所有权上涨的全部收益，但是自己不能居住。

此时，相当一辆带车牌的车辆，居住权人拥有车辆，所有权人拥有车牌。双方可以独立操作自己的权利，尤其所有权人就像单独转让车牌一样方便，比不带车辆更方便快捷的转让。

看到上面的介绍，正是这个业主明白了，让自己把居住权转让，保留所有权，就能踏踏实实炒房。更重要的是，可以用不还本不付息的杠杆，去收获未来预期永清房价大涨的全部上涨收益。

在看到永清和香河这么多业主在转让居住权后，另一个网友问：“一般人买了居住权就可以长期住，为啥要买所有权？”

网友咨询

我回答：“居住权不能转让，所有权可以转让。大产权跟小产权的价格差，就是所有权的价格。”

这个网友又说：“一般人不会买所有权吧，没什么大用？”

我回答：“那你可以把所有权单独卖了，看你舍得不？”

这个网友针对香河成交案例继续问：“（香河大爱城 就是业主把当前成交总价的60万的七十年住宅，单独转让了七十年的居住权）   房子涨价了   再出售另一半时，买了70年居住权人怎么愿意让出居住权？”

我回到：“所有权就是车牌，居住权就是车辆。所有权可以单独转让，就像车牌可以单独转让，没有必要带着车辆一起转让车牌。”

这位网友明白了，其实我相信看到这篇文章的人也明白了，那就是2021年1月1号正式执行的《民法典》对居住权单独立法单独颁发独立房本，就是让房子的所有权跟居住权彻底分离，可以互相独立拥有独立操作独立运行独立转让。

其中， 居住权可以自住可以出租但是不能转让，相当房住不炒。

剥离了居住权的所有权可以单独转让，但是不能自住，相当于房炒不住。

类似车辆跟车牌，车辆就是使用权，车牌就是让车辆可以流动的所有权。以前车辆跟车牌是合体的，只能车辆跟车牌一起转让，而现在车辆跟车牌是分体的，可以单独转让车辆或者车牌，没有必要车辆跟车牌绑在一起转让。

我们看到，车辆跟车牌分体后，让中国车市彻底激活，成为全世界最大的汽车市场，不仅仅新车市场，也包括二手车市场都活跃起来，让汽车产业成为了国民经济的支柱产业。

同样，房产市场让所有权跟居住权彻底分离之后，激活了中国楼市正在迎来新一轮的黄金发展周期。 这个新一轮周期的标志就是，让刚需自住的人购买居住权，让投资炒房的人购买所有权，彼此独立运营，彻底激活房产的内在价值。

那么，你认为未来中国楼市，到底是居住权市场跟所有权市场哪个更加活跃呐？

剥离了居住权的单独所有权，会不会就像不捆绑车辆的单独车牌，成为大家的追逐热点呐？

以后炒房的人，到底会炒带居住权的所有权，还是会炒剥离了居住权的所有权。就像带着车辆炒车牌，还是不带着车辆炒车牌呐？

带着这些疑问，明天（5月23号）下午两点，我将登陆国信证券北京大讲堂，跟大家分享《如何盘活房产》的主题报告。欢迎带着你的疑问个闲置的房产，学习房产价值最大化的方案，加入我们的微信群进行报名。 

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