为什么说居住权就是炒房的杠杆

昨天，我发表了 《环京的业主，如何把房子卖了，还能收获未来房价上涨的全部收益》 的文章，引发很多环京的业主咨询这种把居住权转让，只保留所有权的炒房方案。

结果，刚刚一个永清的业主委托了一套小两居，又有一个大三居的业主拿出自己的房产准备出售七十年的居住权。

甚至，一个香河的业主，房本都没有下来，也着急出售自己的居住权。

这些转让居住权的业主，房子基本都是空置或者出租状态，都是投资客，也就是等着以后涨价后卖出的炒房需求。

传统的炒房，都是转让抵押权，也就是把房子抵押给银行，让抵押权成为自己的炒房杠杆。

上面转让居住权的业主，就有正在银行贷款，每月要还月供的。现在准备转让居住权替代抵押权。

而居住权代替抵押权，原因非常简单，那就是抵押权每月要还月供，一旦还不上，房子就被拍卖了，房子被拍卖，是指的不仅仅所有权没有了，居住权也没有了。

而用居住权代替抵押权，根本不用还月供，所有权还是自己的。更重要的是，因为不用还月供，所以也就不存在违约的风险，就不存在房子被拍卖的可能，房子的所有权永远都是自己的，只要自己不出售所有权就永远是这套房子的房主。

而这些用居住权代替抵押权的业主，很多都是当初贷款太多，现在还款压力山大，面临被银行拍卖的风险。

更重要的是，在房住不炒的大背景下，未来房价大起大落的时代不会再出现。 未来房价的上涨，更多的是跟随大家收入水平的缓慢均匀上涨，比如年化涨幅4%左右，跟银行理财的收益相近。

当房价涨幅稳定在4%，这个时候贷款买房就是灾难，因为房贷利率都要5%以上，相当给银行打工还要倒贴。

而用居住权贷款，就可以用居住权作为炒房杠杆，达到收益翻倍的效果。

比如香河大爱城成交两居室，总价60万，居住权转让30万，这时所有权人只花了30万就买下这套房子的所有权。如果每年房价涨幅4%，我们用最保守的单利计算，那么十年后的房价就是84万，房价盈利24万，这个时候所有权人只投入本金30万，对应的收益率是80%，对应单利年化8%收益，相当房价涨幅的两倍。

之所以盈利翻倍，原因就是居住权人的30万成为了自己炒房的杠杆，而这个杠杆是不需要支付利息的，所以8%的收益就是净收益，而不像银行贷款的利息把房价涨幅全部吃掉。

好吧，先写到这里，这会好几个环京的业主正在给我的发房本，让我赶紧找居住权人给他当杠杆。

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