国君地产 | 地方政府行为，由房地产税来改变—对财政部召开座谈会的点评

对楼市而言，基本定调是房住不炒、保持平稳健康发展，因此，2018年至今去土地资本化、整顿中介的一系列做法，均是沿着房住不炒的路径在实施，金融属性有所下降。 在目标非常明确的情况下，任何政策出台都是在原有措施上进行修订和打补丁，但目标一定是房住不炒和保持平稳健康发展。尽管目标的定义并非量化指标，但房价或者销量的大起大落，一定都是不符合要求的。

在土地去金融化大趋势下，土地的经济意义占比提高，也就是满足住的需求，也就是经济属性，需要根据市场的不同，调整土地供给总量，而目前在总供给不足的情况下，土地供给减少、抬高地价，是央地矛盾的显著表现。 在去金融化之后，土地的价格和供给量从正相关变为负相关，也就是说，2018年以前的市场，土地供给增加、会导致价格上涨，反之亦然。而在经济属性下，土地供给增加会导致价格下跌。因此，从卖地总金额来看，并非供给越多、土地财政收入越多。一定程度上，如果维持低水平的供给，那么远期仍有会有高地价现象。对于当前普遍缺地的市场，这个现象将更加明显。

房地产税是影响土地财政的，而市场讨论较多的关于是否由居民来缴，这只是实现形式而已，其最根本的影响，是改变土地市场中土地政府土地出让行为，而楼市则依然是以平稳健康发展的目标。 一旦施行房地产税，地方政府为了得到增量税收，只能通过多出让土地来实现，这就和以往可以通过少出让土地来实现形成截然反差。一旦土地金融属性下降，经济属性中所蕴含的供需关系改变地方政府土地出让行为，将给行业带来更多活力。

夹在土地市场和楼市中间的中间商：房企，将伴随房地产税改变的地方政府行为，迎来经营活动改善的利好，而非市场所担心的风险。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

»以上内容节选自国泰君安证券已经发 布的研究报告 《地方政府行为，由房地产税来改变—对财政部召开座谈会的点评》 ，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。
报告名称：《地方政府行为，由房地产税来改变—对财政部召开座谈会的点评》
发布时间：2021年5月16日
发布机构：国泰君安证券研究所报告分析师：谢皓宇(国君地产)  证书编号S0880518010002单   戈(国君地产)  证书编号S0880119110057白淑媛(国君地产)  证书编号S0880518010004郝亚雯(国君产研)  证书编号S0880518010005
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