国君地产 | 供需紧平衡的初演绎

经济后周期的购房需求逐步释放，勿忧销售增速。 1）疫情对基数的影响基本褪去，龙头企业4月销售面积和销售金额增速分别为19.7%、25.9%，相比于2019年、2020年仍处于较高水平，销售均价14091元/平，环比增长2.4%。2）虽然信贷额度管控及热点城市调控对需求一定负向影响，但是此轮地产需求并非金融驱动，而是经济驱动，所以，①调控手段影响将非常有限，较强的需求韧性将支撑销售增速；②楼市呈现结构性特征，制造业升级基础好、人口净流入的区域楼市更热，长三角地区的小阳春即是体现，而人口净流出的区域楼市注定难有机会。

拿地量偏少，楼市面临较大上行风险。 ①18家龙头房企前4个月拿地面积较2020年下滑11.7%、较2019年下滑32%，将会对2021年年底至2022年年初的推盘供货带来较大影响；②前期报告中我们测算了行业土储周期下降至4.47年，其中还包括了已售未结及部分难以去化的无效库存，房企在需求韧性较强区域的有效土储，实际处于低位。需要警惕楼市的上行风险。

土地市场的火热是供需紧平衡的初演绎。 18家龙头房企拿地溢价率4月达33.4%，创近3年新高，反映了土地市场的极度火热。其背后反映了①经历了快速去杠杆及销售小阳春后，当前房企对于补库存的需求非常旺盛；②土地供应两集中不仅被动推迟了供地时间，离散型的供给节奏加大了低土储房企的恐慌情绪；③高溢价率与流拍共存，反映了供地区域结构仍需优化。在需求平稳释放的背景下，土地市场的紧平衡，将成为楼市紧平衡的初演绎，除非后续能加大供地力度并优化供地区域结构。

融资规模和信用利差保持平稳。 与楼市、土地市场火热形成截然反差的是融资的不温不火，无论是融资额还是信用利差都较为平稳，反映了当前房地产更多的是经济因素驱动而非金融因素驱动。

房价与股价的反差反映了市场对房企利润的担忧，下半年可能迎来转机。 当前环境对房企利润仍不友好，但是两集中供地的政策目的毕竟是房住不炒，稳地价仍是目标。我们预计随着集中供地政策的不断完善，土地成本有望在年底改善，房企拿地利润率可能迎来拐点。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。
»以上内容节选自国泰君安证券已经发 布的研究报告 《房地产：供需紧平衡的初演绎》 ，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。
报告名称：《房地产：供需紧平衡的初演绎》
发布时间：2021年5月19日
发布机构：国泰君安证券研究所报告分析师：谢皓宇(国君地产)  证书编号S0880518010002单   戈(国君地产)  证书编号S0880119110057白淑媛(国君地产)  证书编号S0880518010004郝亚雯(国君产研)  证书编号S0880518010005
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