北京首次集中土拍落幕，效果达到预期了吗？

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5月12日，北京首次集中土拍落下帷幕，结果跟政策预想并不相同。

现实与预期的背离，早在重庆、广州、杭州等地的集中土拍中就初见端倪。

月初，重庆中心城区首次集中供地46宗，成交楼面价超过9000元/㎡， 整体溢价率高达 43% ；

广州出售的48宗土地集中在郊区，但仍有7宗触及封顶价， 最高溢价率达到了 45% ；

杭州主城区的13宗土地，12宗触及封顶价，进入竞自持比例阶段，其中 自持比例最高达到了 38% ，破了杭州的 历史记录 。

房企冒着亏本的风险也要疯狂举牌的架势，让有关部门始料未及，可能是想让大家都冷静冷静，北京的首次集中土拍从5月8日推迟到了5月11日。

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今年3月，我国宣布22城开始 集中供地 ，全年的土地分三次统一出让，集中发布公告、集中组织。至于具体的拍法，则实行“一城一策”。 北京为了从源头限制房价，采取了“新三竞”的土拍方式，每个地块都设有价格和政府产权比例上限。
当 竞价达到政府设定的 举牌价上限 ，开发商就不许再出更高的价格，转而进入第二阶段—— 竞 政府持有比例 ，如果比例也触达上限，就开始投标比拼建设方案，提出最优方案的开发商获得地块。 集中供地的本意是保证土地充足供应，流程公开透明，减少暗箱操作、削弱大型房企资金优势，引导土地价格回归理性。 但目前来看，22个拥有 最优质土地资源 的城市，明确每年 只有 三次机会 供地后，房企的神经都绷紧了，生怕错过这稀有的机会。

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本周一，在冷静3天后，北京土拍开始。 一个上午就有4宗土地触及价格上限，最快的只用了4分钟。上半场结束后官方发布了一张“小纸条”，劝各房企理智。

但紧接着下半场参拍的所有地块，都拍到了封顶价。 最终北京首批29宗集中供地，只成交了19宗，有 10宗 都进入到了竞建设方案的环节。 其中几块过去两年多次流拍的地块，也成了抢手货。 格外看重土地储备的开发商们，在集中供地的饥饿营销中慌了手脚，疯狂出价。
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不过由于北京给每块地都设置了价格上限，所以北京土拍的溢价率格外低， 只有 7.5% 。 这也引发了市场的另一个焦虑，地价设了上限的同时，售价也有上限，再算上不低的自持比例， 一些地块盖完房根本 赚不到钱 啊！  比如热门地块金盏，这块地被来自深圳的卓越拿下，成交楼面价5.3万元/㎡，房价上限7.6万元/㎡，还有13%的政府持有比例，算下来最终开发商的售价是6.6万元/平米。 在相关部门的严查下，配售车库、装修等行为也被禁止，一旦违规就有1年内不能拿地的风险，留给开发商的利润夹缝非常窄，让人不禁担心，本已不高的建筑质量会不会雪上加霜。
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既然有限价，就会有房价倒挂。 本次土拍最热门地块海淀树村，也在触及价格和政府持有份额双上限的情况下成交，最终以11.2万元/㎡、政府持有20%的结果成交。 也就是说，树村地块上的房产，未来开盘售价会是 8.96万元/㎡ 。 而就在现在，树村隔壁新开盘的圆明·天颂，预计销售均价是 12万元/㎡ 。 树村地块之所以受到追捧，正是因为它前途光明，然而即使不算未来的房价上涨，买到树村立刻就能净赚3万元/㎡的差价，100㎡的房子就是立赚300万。 难怪在4月份刚公布土拍信息的时候，房产群里就各种调侃、询问树村开盘的入场券怎么拿，虽然大家都知道买不到，但看到如此激动人心的数据，也不免幻想自己暴富的场景。 为什么大家都知道买不到呢？因为根据以往的经验，大幅价格倒挂的神盘，要不万人摇、要不全款、要不捆绑，要么就是多少年都开不了盘，房子卖给谁了，咱不知道，咱也不敢问。

封面图丨俊杰