狂降662万元！深圳顶流学区房也撑不住了？

深圳顶级学区房也撑不住了？ 5月23日，据中国证券报消息，深圳福田区百花一路国城花园的一套顶级学区房，在阿里拍卖网上，经过147次出价，最终以2206万的价格卖出，单价17.2586万/㎡。

国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。 大家都知道,深圳的中学教育有“四面红旗”:深圳中学,深圳外国语学校,深圳实验学校以及深圳高级中学这四所学校。 
而国城花园则拥有深圳实验学校（初中），外加深圳实验小学两个顶级学区的双加持，这样的配置在深圳除了同片区的南天二花园外，几乎没有对手。 而就是这样一个深圳学区房中最顶级的存在，这次法拍价格，对比今年1、2月份国城花园22.6万元/㎡的单价，90多天跳水近662万元！
（数据来源：勾股大数据） 当然，一套法拍房的价格没有绝对的参考价值，但不可否认的是，深圳顶级学区房的价格，还是出现了肉眼可见的下滑。 （5月二手房业主报价跌幅榜 数据来源“咚咚找房”） 上图是深圳5月二手房业主报价跌幅榜，其中可以看到很多拥有顶级学区的片区，都出现了报价下跌的情况。 造成这种现象的原因是什么？今后我们在选择学区房时应该更加注意哪些因素呢？ 
二手房交易成本上升

深圳学区房房价跳水的首要原因是： 二手房交易成本提升了。  从本质上来看，这些学区房依旧是二手房，所以交易成本对其价格的影响是很大的。 自去年7·15新政策出台后，深圳网签的买卖合同，均要执行新的税收政策。 
而其中影响比较大的是：“产证不满5年住房（普宅+豪宅），增值税全额征收，税率5%；产证满5年（含）以上，豪宅（750万以上）增值税按照差额X5%征收；产证满5年（含）以上，普宅（750万以下）免征增值税。” 新的交易税费政策，使得深圳二手房交易成本增加少则几万，多则十几万、几十万，很大程度上浇灭了二手房交易的热情， 从二手房成交套数上就能看出来： （2020年4月-2021年4月深圳二手房住宅成交套数走势）

据统计， 2021年4月深圳二手成交总共不到5000套，仅比春节2月稍微高一点点！创近一年成交最低纪录！
加之今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据。 这就意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。若业主不愿意调低价格，则首套房首付或从三成提高至五成，最终导致深圳二手房市场进一步降温。 二手房不好卖，原来不愿意降价的业主心态也开始出现变化，现在也愿意让利成交，学区房的业主当然也不能例外。 除了交易成本提升市场热度下降之外，深圳学区房房价跳水还有一个很重要的原因就是：高层政策。

学区房被高层政策“定向爆破”

4月30日，中央政治局会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止 以学区房等名义炒作房价 。  事实上，今年以来，各大重点城市有关学区房的调控政策就已经不少了。 4月23日，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。业内人士指出， 多校划片是指一个小区对应多个学校，把学生入读小学初中由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，从而缓解教育资源集中问题。 2020年3月，上海发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招。与此同时，上海实行名额分配政策，将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。 京沪之外，其他热点城市也调控频频。 5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区；5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”。 我们一直在强调一个事情，就是： 买房一定要跟着政策走！ 而这次高层点名学区房炒作，导向就很明显了： 未来肯定会有更多针对学区房过热的政策落地。  同时，这几年为了消退学区房的热度，深圳也在不断在探索共享学区的办法，现在已经有不少片区推行了 “共享学区” 入学制度。 比如龙华第三小学与龙华中心小学共享学区范围；福田区实验教育集团梅香学校初中部与梅山中学共享学区等等。 今年一月中旬，福田教育局为了探索实施大学区制度，发布了《福田区2021年新建学校学位优化供给方案（征求意见稿）》，向社会征求红岭教育集团红岭外国语小学和福田区外国语学校西校区两所学校共享学区的意见，意在通过共享学区的方式，降低该片区学区房热度。 （拟定的学位优化供给方案） 所以综合来看，未来不仅百花学区房的热度在消散，整个深圳市的学区房热也会随着相关政策落地而慢慢消退。 
未来选择学区房应注意什么？

从根源上讲，深圳学区房房价下跌其实是市场回归理性的表现，太热肯定是要被锤的，尤其是在“住房不炒”的大背景下。 因此我们在选择学区房时更应该紧贴当下的政策，形成一套独特的逻辑：  学区房不要盲目追求买特别顶级的，尤其是独享学区、双学区、超强学区的学区房。  学区房之所以火热的原因就在于优质教育资源的稀缺。深圳的教育好吗？就我们平时的了解，高等教育肯定不足，小初高的话，有好的，但是非常有限。 因此就导致深圳顶级学区房，特别是独享学区，或者学区超强的学区房，房价上升到了让人望而却步的程度。国城花园就是一个很好的例子，独享学区，加上两个非常牛的学校。 但是教育资源的优势是一成不变的吗？ 答案是不一定。比如拿 共享学区政策 或者 大学区政策 来说，就让这种优势就很难保持。 所以还是那句话， 跟着政策走！ 学区房的选择应该和政策吻合，政策偏向哪里，旗帜转向哪里。 优质的教育资源也是积累来的，片区政策会吸引优质人才注入，优质的人才带来优质的生源，优质的生源帮助教育资源的提升，这是一个循环。而仅仅追求顶级片区，顶级学位，结局就是在政策发生变化时，造成不必要的损失 。  最后，学区房的选择还是有运气成分在里面的，保不齐政策突然转向，让计划全部落空，正所谓“人算不如天算”，投资还需理智。
欢迎关注以下公众号：