今年的北京楼市，非常棘手

▲扫码收听独家直播，看北京房子该怎么买↑房价这个磨人的小妖精，搞得很多年轻人神经紧绷。去年深圳上海大涨，今年杭州、重庆、广州土拍火热。有人说，热点城市都涨了，2021年下半年的北京，又会怎么样呢？ 今天这篇就聊聊这些问题。 01

单纯讨论涨跌，是无效的，不仅浪费时间，而且对于真正的实操来说，没有意义。你务必要清楚，房价的有效参照指标是什么。

（数据来源：jitaofang.com，仅做参考）以上是北京17年3月份到2020年底的二手房均价趋势图。 北京楼市的第一个有效参照指标就是17年3月份的价格，这个价格，是京楼有史以来的最高点。 从17年3月份以后，京楼就一直走低。不管是东西城等其他城六区，还是房山、门头沟等等，都经历了不同程度的跌幅。下跌区间大概是10%-20%。目前大部分板块，已经走出了最深的谷底，开始慢慢上涨。但对于80%以上的房源来说，价格还没有超过17年3月份的最高点。再来看，第二个参考指标。 同样是一线城市，深圳、上海和北京的对比。 就在北京楼市阴跌的时候，深圳、上海行情是怎样的？你随便去翻一翻去年深圳楼市新闻，上头条的关键字是：深圳几乎每个月都在热搜头条有一席之地：日光盘、万人摇。而去年下半年，上海也是出现了以浦东前滩、张江、唐镇等板块为首的，大部分板块不同程度的上涨。一线城市的房价和M2密切相关。在2020年M2重返两位数的时候，货币放水，通货膨胀，深圳上海都在涨。只有北京是个乖孩子。被严厉的调控政策打压着。如果你不了解以上情况，别人告诉你，2021年北京楼市会上涨，你可能难以接受。但你了解了大致情况，心里有了参照物，那么换一种说法——从17年开始到2020年，北京楼市4年不怎么涨了，明年无论如何，都会涨一波。你是不是比较好接受？2021年，北京楼市上涨是有合理性的，与其说是上涨，不如说是被打压之后的价值修复。这么来看，北京楼市应该很乐观呀。恰恰相反，2021年的楼市，可能会非常棘手。 02

如果你经历过1个楼市完整的上涨——调控——下跌周期。你就会知道，房价不会缓慢的上涨。一旦涨，就不太容易控制的住。

房价牵扯到无数人的神经。起先涨那么一点点，中介就容易吹风，紧接着媒体容易跟风，卖家提高挂牌价格，买房的人开始紧张。一紧张，越涨越要买，越买就越涨，于是陷入群体非理性的怪圈。2021年的京楼，还要叠加小阳春效应引发的“共振”。北京每年3-5月份都是二手房成交高点（2020年因为疫情影响，成交高点延迟到了5月），如果没有特殊情况影响，一年之中的涨幅，也大部分在这个阶段完成。今年小阳春，又赶在京楼价值修复的大前提上，涨幅、成交量很大概率走高，而且会超越以往的18、19、20年份。那么问题就来了。这件事我们知道了。老爷们会不知道吗？老爷们知道我们知道了，但大多数人还不知道老爷们知道我们知道了。所以你猜，老爷们会怎么应对这件事？房价上涨很好猜，但老爷们的调控策略，才真正的决定了，2021年的楼市最终走向。有的人会说，你看某某城市也调控了，但是房价依然涨。
这种说法，真的太不了解北京的特殊性了：不管哪个孩子感冒，北京总要跟着吃一吃药。作为全国楼市的风向标，政策上最严厉的城市，北京的房价走势，其实就是对于房住不炒这个政策，态度上是否坚决执行的表态。
一旦楼市过热，那就免不了被调控了。基于这个原因，如果你在3-5月份买房，就已经踩到本年度楼市最高点。如果卖家报价过高，甚至跳涨，价格远超17年3月份最高价，那么还是尽量理性一些，不要盲目买入。等到6、7、8月份，楼市冷静下来，再慢慢看房也是一种选择。 03

因为调控出现，楼市会出现明显的价格分化。

为了让小白能了解，哪些板块会涨，以及背后的逻辑。我这里做一个极简的楼市模型。假设北京楼市全部供应是10套房。300万3套，500万5套，800万2套。假设北京楼市买家有10个人。不同预算分别对应了不同房源。如图：

那么供应和需求对等，价格是稳定的。
现在，第11个买家来了。这个人，过去两年里，发了一笔横财。他要把这笔钱用于买房。这笔钱是怎么来的？可能是因为疫情原因，他所在的行业利润增长，比如新能源汽车、线上教育、生物医药等等，可能是炒股，他买的金龙鱼、茅台大涨，更有可能，他买的深圳、上海的房子涨了以后卖掉。总之，M2超发，钱开始快速流动，流到了他的口袋里。他要买房子。可以以公司的名义、员工的名义买，他不受限贷约束，有足够的财力，直接全款。调控对于他的约束比较小。他要在北京买房，800万一套，买两套。那么这个时候，800万的2套房子，对应3个买家。而且有一个是超级有钱的买家。800万的房子，就要涨了。所以，2021年，最容易上涨的房源，是豪宅、改善房。总价至少在800万以上。再聊聊500万的购房群体。这部分人，是京楼的主力。也是受限贷政策制约最大的群体。当500万房源的卖家，发现了800万以上的房子开始涨。他有点慌了。因为他卖房子就是要置换到800万去。以至于不得不提高自己房源的价格。但他对应的500万的买家，和800万是有本质不同的。800万买家，财力足够，可以全款买入，更容易接受房价上涨。
500万买家，有相当一部分依赖贷款，而且工资有限，如果房价上涨，可能买不起。你可以猜猜，5套500万的房子，最终买卖双方博弈的结果是什么样的？我猜想很可能是：最终有3套涨价成交。有1套降价成交。有1套未成交。一旦房价上涨，总有卖家挂出一个很高的价格，故意捂盘不卖。所以有1套未成交。实际上市场只有4套房子，5个人抢。再细分，4套房子，有3套近地铁、有教育配套、房龄很新，有1套是房龄老，有硬伤。5个人都倾向于买那3套好的，有硬伤的无人问津。3套好的加价卖，1套有硬伤的降价卖。以上是我的推演逻辑。不出意外的话，近郊板块的500万以上的优质房源会上涨。而一些远郊板块、有硬伤的房子，反而会降价卖。最后，再说300万的房子。事实上，因为限贷影响，资金到500万的区间就已经传递受限了，所以300万的房子价格整体变动不大。 04

总结一下，我对2021年北京楼市下半年的看法：

1、会上涨，也会调控，从而形成价格分化。2、全款买房的群体对调控影响最弱，所以豪宅市场依然会涨，总价800万以上的房源也容易涨。乐观的话，恢复到17年价格最高点，不是问题。10-20%涨幅。这部分房子，往往是东西海的学区房，以及上地-西二旗、望京、西北旺、丽泽、万柳、中关村等优质板块的房源。3、刚需、刚改群体，预算总价500万左右。作为京楼的主力军，受调控影响最深。优质房源会涨，硬伤房源会降价。买入品质房：近地铁、有学校、次新、好物业
避免硬伤房：非学区老破小、远郊大面积、非电梯顶楼、遮挡视野的一楼、商住两用房古城、西局、草桥、亦庄、西三旗、清河、新北苑、东坝、朝青、常营等次新房为主的刚改板块，可以重点关注。4、300万—400万的购房群体完全不用慌。(学区上车房、城六区上车房除外)大部分板块在远郊，尤其是2021年房山官道一带、顺义马坡依然有大量新房供应。多挑多看。其实北京楼市的逻辑和购房方式，我此前已多次提出，上半年北京楼市的走向也按着我的预测在行进中。至于下半年的走向如何，有没有值得关注的新盘等等，这些大家最关心的北京购房问题，我将在 5月27日晚7点 的直播中一一解答，欢迎大家扫下方二维码，免费报名参加↓↓↓