“风”吹十六年仍“难产”，房地产税的“临门一脚”究竟差在哪儿？

2021年初，头顶“万科董事长”头衔第五年的郁亮，在公司内部信中说到：一个单位，要么「做冠军」，要么「抄好」作业，“我们只有冠军和其他这两个选项，没有别的选项。”

这已经不是郁亮第一次向外界“释放危机感”了。2018年，万科举办媒体交流会，在王石眼中一向沉稳的郁亮，履新不到一年就发出“活下去”的呐喊，一时间令整个行业哗然：连“老大哥”都如履薄冰了？

2018年万科媒体交流会现场（图源：网络）

成立于1984年的万科自然是“嗅觉”灵敏的。从2016年底开始，“房住不炒”四个字给房地产市场泼了盆不小的冷水，各地的调控政策无一不在考验着地产商们的承压能力。夹杂其中的，还有多年来不绝于耳的 “房地产税”征收传闻，令本就复杂的房地产市场更为破朔迷离。

而今，这把悬在楼市头上多年的“利剑”或将终于落下。5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，被市场普遍解读为“房地产税”开征的重磅信号，毕竟，在此之前的3月，“十四五”规划也已经对“房地产税”进行了足够的预热。

不到半年，官方两次点名“房地产税”——“靴子”真的要“落地”了吗？

01、风吹十六年

时光穿越到2004年，在位于北京CBD的中国大饭店内，万科举办了隆重的20周年庆典。当时还是董事长的王石，手握63.8亿的全年营收和5.42亿的全年净利润，带领万科连续十多年盈利保持增长，可谓意气风发，而坐在王石旁边的郁亮，当时还只是万科的“二把手”。

从左至右分别为时任万科地产设计总监张纪文、万科总经理郁亮、万科董事长王石、主持人上海万科公司总经理丁长峰

当时的万科有多风光？用王石多年后的话说，“2004年时，自己对马化腾还有点不以为然”，并未觉得属于互联网的时代已经到来，甚至还有兴致用1/3的时间来谋划即将到来的 “7+2”探险计划。

以万科为代表的国内房企，实际上已经在那时候迈入了房地产红利期，但谁都没想到，未来十几年的房价竟成了滋养地厂商们最大的一块“沃土”。

经历了2003年非典对经济的重创后，房地产在第二年承担起“保增长”的重任。在住建部 “18号文”的刺激下，2004年全国房价迎来飞速上涨，全年同比涨幅达到14.4%，由此开始，国内房价一飞冲天，大多数中国人来不及反应，就已经被远远甩在身后。

2003年，全国房价迎来“转折点”（图源：知乎）

同年年底，王石在接受媒体采访时谈到房价上涨一事，认为“房地产市场仍然堪称健康，局部泡沫不足为虑”，并对即将到来的2005年充满信心：“万科要大展身手”。

万科没食言。2005年，万科归母净利历史上首次突破十亿元大关，录得13.5亿元。

万科2001年起历年归母净利走势（图源：Wind数据）

然而在地产商们赚得“盆满钵满”的背后，风险也在靠近。进入2005年，为抑制房价格过快上涨，国务院出台“国八条”，就当时的房价上涨问题作出明确要求：“各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。”

同月，“房地产税”首次被官方提及。时任财政部副部长肖捷在出席某论坛时表示，“中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。”

自此，关于“房地产税”的风开始吹向每一个中国买房人的心里，尽管大多数人对这四个字懵懵懂懂，但却在态度上显示出了高度的一致性——只要是能抑制房价的，都支持。

2006年全国两会上，“改革房地产税收制度”被正式写入“十一五”规划中。同年年底，这项事关千家万户的全民改革迈出了第一步，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》将纳税人范围扩大到了外商投资企业和外国企业征税。

时间来到2008年，全球金融危机致使国内大量出口企业倒闭，居民购买力下降，房地产市场首当其冲受到影响。资料显示，在危机发生后的半年内，北京房价累计跌幅达13.6%；广州60%以上的楼盘降价，房屋交易量萎缩近3成，土地频频流拍；深圳房价更是暴跌，有楼盘甚至从最高价20000元坠落，最后以9000元甩卖；还有楼盘开出不到5000元的起价，创下了当时深圳市的最低纪录。

全国性房价的“低头”令彼时关于“房地产税”的风声小了不少。

2009年，为提振经济，“四万亿计划”横空出世，房地产市场如久旱逢甘霖般迎来了大笔资金入场，房价再“抬头”。同年两会上，“研究推进房地产税制改革”被重申。

2011年初，“房地产税”改革终于迈出实质性一步，上海和重庆开始试点对个人住房征收房产税。

何时推向全国？这一问题，一问就是十年。

自2011年起，有关房地产税全国推广的讨论断断续续，但一直未见落地。据凤凰网财经《启阳路4号》不完全统计，在2011至2021年的十年间，至少有17次官方会议或官方发声涉及“房地产税”，但至今仍未有明确的时间表。

公开资料梳理，凤凰网财经制表

02、“临门一脚”差在哪儿？

“难产”的“房地产税”，“临门一脚”究竟差在哪儿？

要解答这一问题，首先要搞清楚“房地产税”的定义。

“房地产税制是指与房地产有直接关系的各种税收制度，其中，房地产是指广义的房地产，即作为财产的房地产和附着在其上的各种权益的总称。”

解释起来就是，“房地产税”主要包括10个税种，即营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税。

图源：知乎

这其中，“房产税”虽与“房地产税”仅一字之差，意义却大不相同，套用数学概念则是：“房产税”是“子集”，“房地产税”是“全集”。

很多老百姓潜意识中能给房价“降温”的，正是“房产税”——在房屋保有阶段，向房屋产权人所征收的一种存量税。

对很多关心楼市的人来说，“房地产税”很像“狼来了”的故事，“听了十多年，光打雷不下雨”，但每每听到最新进展，大部分人仍旧抱有期待。

在不少房产观望者眼中，房地产税改革仿佛一根“救命稻草”，自洽的逻辑也很简单：“房产税”给房子收税，对准备做“房奴”的人来说，增加了一笔支出，于是自然要掂量三分，对炒房的人则更甚。由此一来，需求被抑制，房价自然下降。

这一观点曾在房地产税火热的那几年被不少房产“大佬”们站台，著名地产商、SOHO中国董事长潘石屹就是鲜明的“房地产税能改善房价”的支持派。

2016年12月，潘石屹、张欣夫妇在美国麻省理工讲座时谈到中国楼市问题，潘石屹称，出台房产税是必要的，否则将造成巨大的浪费，“我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。”。张欣亦则说，中国房价高企的一个原因就是持有成本低。

2018年，潘石屹继续在公开场合为“房地产税”呐喊：“根据我个人粗浅的理解，房地产税出台一定会影响房价，房屋空置率、房价都会降。”对于自己的言论，潘石屹颇为笃定：“房地产商一般讲话都比较实惠。”

图源：潘石屹微博

曾任全国人大财政经济委员会副主任委员的黄奇帆也曾公开表示，“从国际惯例国际经验来看，房产税当然是该收的。”他认为，征收房地产税可以使中国税制结构从间接税为主转向间接税、直接税相结合，还可以增加持有成本，在一定程度上抑制房地产炒作，也会促进房地产的资源优化配置，使闲置的房屋真正的能够使用起来。

但站在已经是“房奴”们的角度，“房产税”显然并不受欢迎——明明为了一套房已经付出了高昂的成本，却还得在买了后继续交税，那这财产究竟还属不属于我？

两种观点博弈的背后，事实上是对不同税种本质上的不同态度。

正如英国经济学家哥尔柏的话：“税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。”印花税等流量征税很明显符合这一特征，人们为了获得增量收入，必须先交流量税，因此交税阻力并不大。但对于存量税来说，则正好相反，更像是在剩余蛋糕上继续被瓜分价值，无疑会造成一定的阻力，“鹅毛少、叫声大”。

显然，“房地产税”是一项牵一发而动全身的改革，尤其是在中国人对“房子”的千古情结之下，涉及到千家万户的政策不得不慎之又慎。站在这个角度，“房地产税”改革迟迟未见落地也就不难理解了。

03、“虽迟但到”

尽管针对房地产税政策的细则还需多方探讨，但市场对于政策的预期却空前一致：肯定会出，只是时间问题。

为何势在必行？

2010年，财政部、国家税务总局有关负责人曾在回答这一问题时给出明确答案，“既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整和土地节约集约利用，引导个人合理住房消费” ，这也是官方首次正式对居民住宅征收房产税问题发表比较具体的意见。

黄奇帆也曾在多种公开场合表示，“征收房地产税的增长，会使得现有房地产税负结构发生变化，包括印花税、土地增值税、房产增值税等，甚至会带来土地收入、收费等制度的调整。”

从中可以看出，虽然房地产税的提出背景是中国房价飞速上涨，这一政策也被不少人认为是房价调控手段之一，但更重要的是，房产税一旦开征，将成为地方税收的长期稳定支撑。

而对于房地产税对房价的影响，市场普遍认为抑制作用有限。

2018年，在全国政协经济界别36组小组讨论会上，第十三届全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印提出对房地产税出台的建议。他认为房地产税对抑制房价起不到决定作用，出台之前需要做大量充分的调研和交流。如果为了控制房价，应该是阶梯式的征收房地产税，对富裕的有钱人征收，对普通百姓要另外考虑，不能反而增加百姓税收。所以，出台细则要很慎重，考虑老百姓的情况，要深入广泛地研究，对房地产税出台做出切实、科学、合理的判断。

第十三届全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印（图源：《经济杂志》）

另一位知名房地产商孙宏斌也持同样观点，在2019年3月的“融创中国2018年业绩发布会”上，有投资者向孙宏斌提问“房产税对未来房地产行业的影响”，一贯爱爆金句的孙宏斌直截了当：“房产税出来也没事！”他说：“房产税出来以后你不买房子了吗？不会。人们挣那么钱存银行干嘛，最终还是挣钱存钱要弄套好房子，所以说‘房地产税’对市场没太大影响！”并预测，“房产税短期内出不来，逻辑一直没有太清楚。”

融创中国2018年业绩发布会现场（图源：网络）

04、何以破局？

孙宏斌口中的“逻辑”究竟是什么？从十年前的双城试点，到十年后仍未扩围，房地产税到底该怎样稳妥推进？

事实上，针对2011年上海、重庆两地的房地产税试点，早在2014年，国家税务总局原副局长许善达就做出过定调——“从初衷来说已经失败了”。

“政府的职责是什么？应该是帮助低收入群体解决住有所居的问题，而不应该将自己的工作目标放在抑制房价上”，用许善达的话来说，房地产税的初衷不应该是作为抑制房价过快上涨的手段。

如今十年时间过去，房地产税所面临的环境较过去发生了更为复杂的变化。去年，财政部科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时表示，目前大家争论得比较多的一个问题是如何设置免征额，“有观点认为按人均多少平米免征，比如人均40平米以下免征，但家庭人数在变动时如何认定也成为一个难题。”

除了价格问题外，有业内人士认为，还需考虑会否影响房地产市场和经济发展，在征税范围、税率设计、理顺与相关税费关系、征税主体等方面需要充分论证、征求意见。

而在任泽平看来，除了现实意义外，房产税如若推出，将是中国改革转型的重大利好。“房产税要解决两个问题，第一个问题是税基，第二个问题是税源，税基是评估这个房子多少钱，税源要弄明白谁名下有房子。现在互联网这么发达，全国房地产联网这件事情不难，但是为什么连不上网？大家想一想就明白阻力在哪了。”他明确表示，房产税短期推不出来，“如果要推出来，一定是中国改革转型的重大利好。”

究竟如何在众多掣肘中平稳推出房地产税？难题得留给顶层设计者们，对于普通老百姓而言，我们要做的就是“静待花开”。

值得注意的是，根据最新消息，房地产税当前还处于立法阶段，在全国人大常委会公布的2021年度立法工作计划中，有关房地产税立法并未被提及。

业内预计，政策细则大概率将在“十四五”期间问世，很有可能仍是“试点先行”，而在试点城市的选择上，目前已有专家建议“瞄准”深圳和海南。

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