公募REITs来了！值得投吗？如何参与？—> 投资选光大证券！

5月17日，9只公募REITs首批项目已正式获批~

意味着，投资者参与投资公募REITs的时机已经来临~

在参与投资之前，我们需了解公募REITs的知识、风险、收益等信息哦~

本期小编会为您解答如下几点：

什么是REITs？

REITs特点？

什么是公募REITs？

公募REITs特点？

如何参与公募REITs投资？

PART I

什么是REITs?

REITs即不动产信托投资基金，是通过发行股票汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行不动产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs可实现特定物业资产组合，在二级市场上的打包上市。REITs投资人通过持有该组合的权益份额（基金份额）分享租金收入和资产增值收益。

REITs最早于1960年出现在美国，其后于2002年出现在新加坡，紧接着在中国台湾和香港等地相继推出。截至目前，全球共有40多个国家地区出台REITs制度，总资产规模已超2万亿美元。

PART II

REITs特点？

REITs的回报由两部分构成：股利收益和资本利得收益。

股利收益 是指REITs将每年的大部分盈利以红利的形式分配给投资者。

资本利得收益 是指投资者通过二级市场上REITs买卖所获得的收益。

REITs被称为现金、股票、债券外的第四类资产。 REITs它与股票及债券等大类资产的相关性适中，分散风险的效果较好，是介于股债之间的大类配置资产。

PART III

什么是公募REITs？

公募REITs

基础设施公募REITs是指向投资者公开募集资金形成基金资产，通过 基础设施资产支持证券 持有基础设施项目，由基金管理人等 主动管理运营 上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

制度进程

2020年，我国公募REITs的一系列政策出台，有力的推动了公募REITs的发展进程。2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点正式启航。8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试点）》，明确了公募REITs产品的定义与运作方式。

PART IV

公募REITs特点？ 值得投吗？

产品结构

公募REITs在产品结构方面，是“ 公募基金+基础设施资产支持证券（ABS） ”。

我国和海外典型REITs的结构差异，在于国内在公募基金和项目公司之间，加入了一层ABS，ABS持有项目公司100%股权（和债权），公募基金持有ABS全部份额，再由投资人持有公募基金份额，完成整个产品结构搭建。

底层资产

聚焦重点区域包括： 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

聚焦重点行业包括： 优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

优质项目包括： 权属清晰，运营模式成熟、市场化，企业信用稳健、内部控制健全。

（注意：写字楼、购物中心、酒店这种商业地产不属于试点范围。）

风险特征

具有普惠性

根据试点相关要求，基础设施公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券（ABS）”的产品结构，是一种风险回报比中等的权益类投资品种，充分体现了普惠性。

配置价值较高

根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，其总的长期复合回报也相当可观。另外，公募REITs与股票、债券等其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。

聚焦优质资产

从以上要求来看，前期试点的项目，相对来说会是存量资产中质量较好的一批，这将有助于基础实施类REITs产品顺利发行和稳健运行。同时，在市场流动性相对充裕、整体资产收益下行的大背景下，优质基础设施类资产可以为投资者提供更为合理、稳健的长期回报。

有别于股票、基金等证券品种，80%以上资金投资于基础设施ABS。

PART V

如何参与公募REITs投资?

四类投资者可以参与： 原始权益人、其他战略配售投资人、网下投资者、公众投资者。

原始权益人： 基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人。基础设施项目原始权益人或其同控关联方参与战略配售的比例合计不得低于20%，且需持有5年以上，超过20%部分需持有3年以上。

其他战略配售投资人： 基础设施项目原始权益人或其同一实控人关联方以外的专业机构投资者。战略配售比例由基金管理人合理确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。

网下投资者： 主要为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。基础设施基金份额向网下投资者发售比例不低于公开发售数量的70%。

公众投资者： 包括个人投资者、无法参与战略配售及网下配售的机构投资者等。 投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有场内证券账户。投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有场外基金账户。 投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的应先转托管至场内证券经营机构参与场内交易。

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