贺铿：支持收房产税！我主张见房就收税，见人就免税！

最后修改: 2021-05-16 18:34:36

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贺铿： 九三学社第十二届中央委员会副主席，十一届全国人大财经委副主任，中国统计学会副会长，中央财经大学统计学院院长。

此文系贺铿先生早先演讲，演讲主题：农地制度改革和实施房产税将促进房地产健康发展。本文讲了四个问题，一是房地产的性质，第二个是房地产泡沫及其表现，第三个是中国房地产泡沫形成的原因及治理，第四个问题是如何促进房地产健康发展。

以下为演讲实录：

女士们，先生们，下午好！

由于这个论坛主题是《地权演变与房价调控》，根据这个主题我想讲一讲，农地制度改革和实施房产税将促进房地产健康发展。那么想讲四个问题，第一个问题是房地产的性质；第二个问题，房地产泡沫及其表现；第三个问题，中国房地产泡沫形成的原因及其治理；第四个问题，促进房地产健康发展。

那么我先讲第一个问题——房地产业的性质。过去我不止一次讲过，房地产业是一个极其重要的民生产业，它是实体经济，而不是所谓大家一般理解的虚拟经济。我说过，我们有一些理论家，在这个问题上他还不如1000多年前诗人杜甫。杜甫他清楚地认识到，房地产业就是要盖千千万万的广厦，解决天下寒士的居住问题。我们的理论家大肆鼓吹房地产是投资场所，关心的不是房子的使用功能，而是升值的功能，更糟糕的是，我们的政府关心的也不是房地产的使用功能，而是土地的财政功能和房地产的GDP功能！将房地产分为支柱产业，这本质上就是为了GDP，就是GDP挂帅！所以，房地产应该说，它本身是一个不动产，不仅一个国家不能把它当作支柱产业来发展，就是一个地区也不能把它当作一个支柱产业来发展。支柱产业就是你这个地方GDP的最重要的支持部门，你生产那么多没有人来，拿不动，那是不动产，所以房地产它本身应该就是，根据实际情况满足居民居住这样一个功能。

第二个问题——房地产泡沫及其表现。现在应该说大家一致认识到，中国的房地产有泡沫。认为它没有泡沫的人，应该说不很多了，只是有些人对这个问题估计过了，也有些人估计不足，在程度上有所差异而已。我国的房地产泡沫，与2008年美国的房地产泡沫，表现是不同的。美国的泡沫主要是投机者对次贷进行金融包装，用杠杆工具形成金融泡沫，这是主要表现。我们当前的房地产泡沫，主要表现有三个特点：一是平均的房价与平均的居民收入水平脱了节，相差很大；第二是投资、投机性购房在整个购房当中的比例不小；三是空置房，所谓大家称的鬼城在不断地增多。在金融方面的主要表现是政府、开发商、房屋购买者之间的资金关系错综复杂，隐含的风险比较大。现在的研究还不是很深入，因为我们关于房地产方面的数据，可以说是五花八门，各种判断都缺少充分的依据，但是风险不可低估，这是毫无疑问的。当前已经出现的鄂尔多斯、温州的情况，应该引起每一个人关注。

第三个问题——房地产泡沫形成的原因及其治理。你把原因不搞清楚，怎么调控？怎么治理？那就是瞎出方子了！我国房地产泡沫形成的原因其实并不复杂，主要是政府炒地、投机者炒房形成的泡沫。地方政府为了土地财政，脱离实际的需求，诱导地价上涨，开发商过度地开发。鄂尔多斯应该说是一个典型，投机者为了得到利益，拼命炒作，诱导房价上涨。这是第二个方面，这个情况温州应该说是比较典型的，炒起来的价钱。那么既然是这样形成的泡沫，治理、调控本应当针对这些形成泡沫的原因。可是我们多年来调控的措施，就是限购、限贷，既不合理又不合法，也没有针对原因。加上一些地方政府，对房地产的调控问题阳奉阴违，调控的效果当然不会很明显，甚至房价越调越涨。原因就是炒地、炒房的因素根本没有解决。

最后一个问题——促进房地产业健康发展，这也是我们今天的主题。为了促进房地产业的健康发展，必须认真地贯彻中央经济工作会议的精神，用改革的精神、思路、办法来改善宏观调控，揉改革于调控之中。为此我讲五个观点。

第一个观点，要努力实现房价缓慢回归合理，防止急剧地下滑和暴跌。这是我们房地产调控当中的、一个很难的问题。如果让我们的房价急剧地下滑，出现的问题就不是一般的问题了，所以我们要让它合理地回归，希望它回归地比较缓慢、温和、逐渐地、慢慢地回归到合理的价格。

第二，作为民生（产业），在新型城镇化的过程当中，还会有房地产广阔的发展空间。我一直强调，房地产业在中国来说，在相当长的历史时期都应该是朝阳产业。因为我们的城市化水平还很低，我们实际的城市化率现在还不到35%，只是常住人口的城市化率到了52%。我们的工业化还根本没有完成，我们要在2050年达到中等发达国家的水平。那么中等发达国家，像韩国、中国的台湾省，理论界一般认为它们是中等发达的，可这两个地方的城市化率都在87.5%，也就是说农业人口只有12.5%。我们离这个要求还很远，所以城市化应该加快。城市化的过程当中不可能脱离房地产。

第三个观点，随着地权制度的改革，土地财政这种现象会（被）逐渐遏制，从而也会促进房价适度地下降，但是地权改革本身不会为小产权房正名。因为我们这个论坛当中有这么一个问题，我认为地权的改革，从《全面深化改革的决定》来看，小产权房在地权改革当中，要证明成为商品房的可能性不大。地权改革的核心问题，是农民承包土地的处分权问题。在第十届人大立法，立《物权法》的时候，这个土地的处分权问题，我前后发言过三次，但这个问题那次立法没有解决。从这次《全面深化改革的决定》的意义来理解，我认为最终这个问题要解决。从安徽（等）20个省的实验情况来看，实际上已经达到了这个问题（的解决条件），也就是处分权交给了农民。所以农用土地的改革应该说，可以解决处分权的问题。在《决定》里面说，农民承包的土地只要不改变用途，你就可以上市，就可以卖给会种田的人，这就是一个处分权。但这个处分权，当然不能让土地改变使用（性质），18亿亩的红线我们是要保的。另外，在《决定》当中规定了，宅基地的处分权的问题，就更加明显。农民对于自己的宅基地，可以作为金融抵押、作为担保，也可以相互转让，实际上这就是一个处分权。所以农用土地的改革，归根结底是处分权问题。

第四个观点，房地产税是促进住房合理消费的重要经济杠杆。房地产税设计的指导思想应该是，不增加基本消费的负担，有效遏制过度消费和投机行为。这话什么意思呢？基本消费，比方说我们现在城市居民，人均住房35平方米，这35平方米就应该免税、不征税，要是超过了35平方米，超过的少可以适当征税，超过的越多税率越高。也就是说，让你住得起房，而不能过度消费，更不能把它当作一个投资、投机的东西。现在按照《深化改革的决定》这个意思来理解，那么房产税的立法问题必须加快。那么开征房产税的问题，现在事实上已经在做各种准备，比方说，不动产的登记。不动产的登记，它有利于开征房产税，但是我认为，房产税并不需要真正的全面登记和联网。我主张见房就收税、见人就免税，这个人作为你在这个地方，35平方米的税就给你免了，先征再交给你，就等于免了。我看见房子，管你是张三的、李四的，这房子必须征税。征税之后，这个房子有可能还是找不到主。没有关系，国外有这个经验，多长时间没有人来认这个房子，那就收归国有，我们可以作为廉租房、公租房使用。这是关于房产税，我认为是必须开征的。它开征的意义，就是调节合理消费住房的问题。

最后一个观点，我建议土地收入激活以后，农用土地权有变化，但土地收入在开发过程当中肯定是有的。我建议土地收入归中央财政，中央把这个钱用于建设廉租房、改造棚户区和加强社会保障。房产税现在已经明确应该收地方税，房产税收地方税是许多国家的经验。这一个应该说有利于我们贯彻怎么样实施房产税的问题。

关于房地产，我就谈这么一些观点，许多观点我在过去都谈过，对与不对供各位参考。谢谢各位！

来源：经济学家圈